Cómo cambiar de Administrador de Fincas: Pasos y consejos (2026)

¿Cuáles son los pasos a seguir para cambiar al administrador?

Los tres requisitos para cambiar de administrador de fincas son:

• Cuando la Junta de Propietarios se convoca: su orden del día debe limitarse al punto «votación del cese del administrador de fincas».

• Durante esta Junta de Propietarios extraordinaria: votar, por mayoría simple [de síes], la destitución de este profesional.

• Tras la Junta de Propietarios extraordinaria: notificarle la decisión mediante burofax con acuse de recibo.

Artículo 17.7 de la LPH: ¿Qué mayoría se necesita para cambiar de administrador?

Motivos legales para destituir al administrador

El concepto clave aquí es el de «justa causa»¹. Este se define como: «opción, motivada por una conducta dolosa, de que el Administrador sea cesado antes de que su mandato termine».

«Como hemos avanzado, se requiere acuerdo de la mayoría simple de la Junta de Propietarios».

Los motivos legales para destituir al administrador son:

• El incumplimiento de sus funciones.

Dos ejemplos de «justa causa» de cese son:

• Persistir en la no rendición de cuentas.

• Efectuar pagos indebidos u incurrir en irregularidades contables demostrables.

Nunca podrá alegarse como «justa causa» de cese que la comunidad de propietarios:

• No comparta el criterio profesional del administrador.

• Quiera contratar a otro profesional.

La libre decisión de la Junta de Propietarios.

Artículos que sustentan los motivos legales para destituir al administrador

Ley de Propiedad Horizontal

• Artículo 13.1: «1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

  a) La Junta de propietarios.

  b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

  c) El secretario.

  d) El administrador».

  La letra d) aclara que puede nombrarse al administrador de fincas.

• Artículo 15.2 (Posibilidad de encargar la administración a un profesional externo): «La comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles. En este caso, las funciones de administración incluyen también las de secretaría».

• Artículo 20 (Corresponde al administrador):

  • a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios (...).

  • b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles (...).

  • c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

  • d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

  • e) Actuar, (...) como secretario (...).

  • f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

• Artículo 13.7 (Previsión de la posibilidad de cese): «Los designados [como Secretario o Administrador] podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria».

  Esta vía es legal, pero a tenor del artículo 1729 del Código Civil puede implicar un gasto a la comunidad.

Código Civil

• Artículo 1729 (Supuesto de indemnización si no hay causa objetiva de cese): [La comunidad en su condición legal de «mandante» del servicio de administración] «debe indemnizar al mandatario de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato, sin culpa ni imprudencia del mismo mandatario».

Código Civil Catalán

• Artículo 553-18.1: El administrador (...) ejerce las funciones siguientes:

  • a) Tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.

  • b) Velar para que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.

  • c) Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.

  • d) Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y hacer los cobros y los pagos que correspondan.

  • e) Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de la cual cosa tiene que dar cuenta inmediatamente a la presidencia.

  • f) Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden ser a cargo del fondo de reserva.

  • g) Las otras funciones que expresamente le sean delegadas por la junta de propietarios o atribuidas por la ley.

• Artículo 553-18.2: «El administrador es responsable de su actuación ante la junta de propietarios»².

• Artículo 553-19.2 a) (Previsión de la posibilidad de cese): [Corresponde a la Junta de Propietarios] «El nombramiento y la remoción de las personas que tienen que ocupar u ocupan los cargos de la comunidad».

Modelo de carta o burofax para cambiar de Administrador de Fincas: ¿Cómo debe ser?

Aunque busques un modelo de carta, el burofax con acuse de recibo es la única vía fehaciente de comunicar un cese. A continuación, mostramos el modelo de burofax para cambiar de Administrador de Fincas:

REMITENTE: D./Dña. [Nombre y Apellidos del Presidente/a]

En calidad de Presidente/a y representante legal de la Comunidad de Propietarios de la [Calle/Avda/Paseo], Nº [Número]

[Código Postal, Municipio y Provincia]

DESTINATARIO: [Nombre del Administrador Saliente o Razón Social de la Agencia]

[Dirección Postal Completa del Despacho]

[Código Postal y Municipio]

ASUNTO: Notificación fehaciente de acuerdo de cese de servicios de administración y requerimiento formal de entrega de documentación y saldos.

En [Municipio], a [Día] de [Mes] de 2026.

Estimado/a Sr./Sra. [Apellido del Administrador]:

Por la presente, en mi condición de Presidente/representante legal de la Comunidad de Propietarios, me dirijo a usted con el fin de notificarle formalmente el acuerdo adoptado por el órgano de gobierno de esta comunidad de propietarios.

En la Junta General [Ordinaria / Extraordinaria] de propietarios, celebrada legalmente el pasado día [Fecha de la junta], se acordó por la mayoría simple requerida en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cese de sus funciones como Administrador y Secretario de esta Comunidad de Propietarios, con efectos económicos y administrativos a partir del próximo día [Fecha exacta de efectos del cese]. En consecuencia, a partir de la citada fecha, quedará extinguida cualquier relación contractual entre usted y esta Comunidad.

Al amparo de la legislación aplicable, le REQUERIMOS que dé cumplimiento a las siguientes obligaciones:

• 1. Traspaso de Documentación: Poner a disposición de esta Presidencia (o, en su defecto, del nuevo administrador designado, D./Dña. [Nombre], colegiado/a Nº [Número]), la totalidad de los archivos, libros y justificantes pertenecientes a la Comunidad en un plazo máximo de 10 días hábiles contados desde la fecha de efectos del cese. Dicha entrega deberá incluir, de forma preceptiva pero no limitativa:

   

  • Libro de Actas original de la comunidad, debidamente diligenciado.

  • Título constitutivo, Escritura de Obra Nueva, División Horizontal y Estatutos.

  • Contratos originales vigentes con empresas de suministros y servicios.

  • Certificado digital de la Comunidad de Propietarios y correspondientes claves de acceso.

  • Histórico de facturas, nóminas y seguros sociales de los empleados de la finca.

• 2. Estado de Cuentas y Liquidación de Saldos: Presentación del estado de cuentas cerrado a la fecha efectiva del cese, diario de caja, listado actualizado de recibos pendientes de cobro (desglose de morosidad) y justificación de saldos bancarios conciliados. Asimismo, deberá reintegrar de forma inmediata cualquier fondo o remanente propiedad de la comunidad que obre en su poder.

• 3. Revocación de Facultades y Accesos: Abstenerse de realizar, a partir de la fecha de efectos de su cese, cualquier movimiento bancario o gestión jurídica en nombre de esta Comunidad, al quedar revocadas de pleno derecho todas sus facultades de representación y firma en las cuentas de la copropiedad.

Le rogamos que se ponga en contacto con esta Presidencia a la mayor brevedad para coordinar el lugar, día y hora en los que se procederá a la firma del correspondiente documento de «Acta de traspaso y recibí» de la documentación general.

Atentamente,

Firma: 

D./Dña. [Nombre del Presidente/a] Presidente/a de la Comunidad de Propietarios de [Dirección de la finca]

Administración de fincas online vs. tradicional

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