Código Civil Catalán: ¿Puedo impugnar decisiones de la Junta cuando no he asistido?
Imagina la siguiente situación:
No asististe a la última Junta de Propietarios, en ella se decidía algo que te afectaba y olvidaste que es perfectamente legal delegar tu voto en otro propietario.
!Deja de atormentarte! Solucionamos tu duda: ¿Puedo impugnar decisiones aprobadas en una Junta de Propietarios a la que yo no he asistido?".
Siete preguntas básicas sobre la Junta de Propietarios
1. ¿Qué funciones tiene la Junta de Propietarios?
a) "El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
b) La modificación del título de constitución.
c) La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.
d) La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
e) La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación.
f) El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o modificar cuotas.
g) La extinción voluntaria del régimen.1
1: Fuente: artículo 553-19
2. ¿Hay un número mínimo de Juntas obligatorio o únicamente se ha de convocar cuando haya un tema urgente a tratar?
Sí: es obligatorio convocar una Junta anual de carácter ordinario.
Esta tiene dos objetivos:
- Aprobar las cuentas y el presupuesto.
- Elegir a las personas que deben ejercer los cargos.2
Lo anterior no impide convocar Juntas de carácter extraordinario. A petición de:
- La persona que ostenta la Presidencia
- Una cuarta parte de propietarios, los cuales a su vez deben representar un veinticinco por ciento de las cuotas de propiedad3.
Las Juntas extraordinarias deben ser convocadas con mesura.
2: Fuente: artículo 553-20-1.
3. Fuente: artículo 553-20-2.
3. ¿Con cuántos días de antelación, dónde y cómo deben enviarse convocatoria, citación o notificación de la Junta de Propietarios?
"Salvo que los Estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de ocho días naturales, a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría. El envío puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido."4
4: Fuente: articulo 553-21-2.
4. ¿Cualquier vecino tiene derecho de voto?
No: únicamente aquellos que sean propietarios y no deban ninguna cantidad económica a la comunidad.
5. No ejerzo ninguno de los cargos de la Junta de propietarios (Presidencia, Vicepresidencia o Secretaría). ¿Existe la obligación general de asistir a la Junta?
No, por norma general asistir a la Junta no es obligatorio. Ahora bien, Finques Feliu recuerda que la persona que no asista ignorará la información que se difunda en ella.
6. Soy Presidente, Vicepresidente o Secretario de la comunidad de propietarios. ¿Es entonces obligatoria mi asistencia a la Junta?
Sí, al ejercer un cargo, lo es.
Por cierto, es improcedente plantearte de entrada no asistir y nunca puedes rechazar de plano presidir la Junta.
7. Ejerzo la Presidencia. ¿Con una causa debidamente justificada y verificable, puedo no personarme en la Junta?
Sí, aunque la causa justificada ha de ser de fuerza mayor.
Tu incomparecencia no impide su celebración. Eso sí, es imprescindible -salvo grave enfermedad sobrevenida- que firmes un escrito donde, de forma explícita, delegues tus funciones en el vicepresidente.
La impugnación como figura legal: ¿Cuál es su sentido? ¿Quién puede ejercerla? ¿Debería ser mi primer recurso ante un conflicto?
Con el telón de fondo del primer epígrafe podrás comprender qué supone impugnar.
¿Cuál es el doble sentido del supuesto legal de impugnación?
En primer lugar, que, las decisiones aprobadas en Junta despliegan efectos jurídicos. Ante ellos la figura de la impugnación evita la indefensión. A saber estas tienen tres consecuencias:
- Son vinculantes para todos los propietarios.
- Pueden perjudicar a uno o varios propietarios.
- Eventualmente Llegar a ser un abuso de Derecho. Esta circunstancia debe determinarla un magistrado al resolver una impugnación presentada por un propietario5.
En segundo lugar, que, por flagrante que sea la infracción, el magistrado no puede actuar sin la presentación de impugnación.
Absolutamente todas las actuaciones de la Junta de Propietarios deben respetar el Derecho. Este principio general debe ser sagrado para los propietarios y el Administrador de Fincas -sí hubiese uno contratado-.
A este respecto es condición sine qua non seguir estrictamente el orden que el legislador dicta para el procedimiento de entrada en vigor de las decisiones de la Junta:
1. Votarlas.
2. Aprobarlas (de acuerdo con los resultados de votación precedente).
3. Recoger lo aprobado en el Acta de la Junta correspondiente: el encargado de hacerlo, sin errores de transcripción, es el Secretario.5 En ella debe constar:
- Si la Junta es en primera o segunda convocatoria.
- El orden del día de la convocatoria.
- Los propietarios asistentes y los ausentes (con sus nombres y su cuota de participación respectiva)
- Los votos a favor y en contra de cada acuerdo.
4. Rubricar el Acta de la Junta correspondiente: En cinco días a contar desde el día siguiente a la fecha de la Junta6 Secretario y Presidente deben completar este trámite, de lo contrario, lo aprobado será nulo de pleno Derecho.
5. Archivar el Acta en el Libro de Actas de la Comunidad: El Libro de Actas, debe estar legalizado ante el Registro de la Propiedad.
5.: Fuente: Artículo 553-27.
¿Cuándo concurre la legitimación legal para impugnar?
a) (Cuando los actos aprobados) sean contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
b) (Cuando los actos aprobados) sean contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.6
6: Fuente: artículo 553-31.
¿Puede un propietario que no acude a la Junta impugnar las decisiones que se aprueben en ella?
La posibilidad de impugnar un acuerdo en Junta por un propietario ausente requiere que satisfaga las tres condiciones establecidas7:
- Tener derecho al voto.
- Estar al corriente de pago
- Haberse opuesto de forma inequívoca a la decisión que se quiere impugnar.
Cuando la persona propietaria cumpla las tres condiciones anteriores no se le puede impedir impugnar.
La pregunta tiene miga porque nuestra cultura es "presencialista". Es decir valora muchísimo permanecer durante todo el horario establecido en el lugar donde nos han citado para cualquier actividad. En el caso que nos ocupa, sin embargo, únicamente cuenta qué establece el Derecho. El legislador es muy claro: a priori, no existe la obligación legal de asistir a la Junta.
7: El artículo 553-31 epígrafe 2 dispone: "Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto". Por su parte el artículo 553-31 epígrafe 3 reza: "Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe."
¿Qué efecto comporta el éxito de la impugnación?
La “suspensión provisional” del acuerdo impugnado.
La impugnación únicamente se producirá a instancias de la “autoridad judicial”8 y para suspender la ejecución del acuerdo no bastará con presentar la impugnación9.
Estableciendo estos singulares requisitos para la impugnación el legislador desea:
- Subrayar que la impugnación no es algo normal que deba ser resuelto en el marco de la Junta de Propietarios.
- Limitar, en lo posible, el alcance temporal de la suspensión que pueda resultar de una eventual aplicación de la impugnación.
- Impedir que la impugnación se convierta en un freno permanente cuando las iniciativas de la Junta nos disgusten.
El tercer punto es oportuno para alejarte sobre de la tentación de pervertir la impugnación. Hacerlo puede costarte muy caro: cuando el juez resuelva en tu contra, puede condenarte a pagar las costas del proceso judicial.
8: Artículo 553-32-2.
9: Artículo 553-32-1.
Ante un conflicto ¿La impugnación debería ser mi primer recurso? ¿Qué ventajas comporta optar por la mediación?
Nunca.
La mediación comporta notables ventajas:
- Ser mucho menos dañina para la convivencia.
- Con ella no pierdes garantías legales porque está regulada por el Derecho Privado en la Ley catalana 15/2009 .
- Puede ser más efectiva al escuchar, facilitar el acercamiento de las posturas respectivas y, sobre la base del caso, que una persona experta, proponga una solución legal.
Hoy hemos visto cuán esencial es controlar que se ha seguido estrictamente el procedimiento legal al adoptar una decisión en Junta de Propietarios, y qué requisitos cumplir para hacer efectivo el derecho a impugnarla.