Veto de lloguers turístics a la comunitat: Puc impulsar-lo legalment?

Sí l’article 553-11.1 lletres a) i b) del Codi Civil Català, ho permet des del 2006.

Quin espai privatiu pot convertir-se en un lloguer turístic?

 L’interior del teu habitatge. Ara bé, això, només és possible quan els Estatuts ho autoritzin.

Lloguer turístic Catalunya: Anàlisi dels epígrafs a i b de l’article 553-11 del Codi Civil Català

L’article 553-11.1 detalla totes les limitacions legals als Estatuts de la comunitat.  

Què pot regular la comunitat de propietaris d’acord amb els epígrafs a i b?

• Lletra a: ”La destinació, l’ús i l’aprofitament dels elements privatius i dels elements comuns".
• Lletra b: “Les limitacions d’ús i altres càrregues dels elements privatius”.

L’establiment d’arrendaments turístics a l’edifici serà il·legal quan:

1. Es redacti l’escrit d’acord amb els epígrafs a) i b): Aquest, de manera jurídicament impecable i clara ha de vetar l’establiment d’arrendaments turístics o bé d'empreses dins la comunitat.
2. S’aprovi en Junta amb: 4/5 Parts (80%) de vots afirmatius que siguin iguals a aquesta mateixa proporció de quotes de participació.
3. El veto lloguer turístic Catalunya s’inclogui en el text dels: Estatuts vigents a la comunitat.

A contrario sensu, establir pisos turístics serà totalment legal quan els propietaris no hagin fet constar cap limitació. Això serà així fins que canviï la redacció dels Estatuts.

La irretroactivitat de la variació dels Estatuts

Una prohibició nascuda d’una variació als Estatuts mai podrà aplicar-se retroactivament¹. Això significa que quan a la comunitat hi hagi immobles turístics llogats abans d’alterar els Estatuts²:

• Aquesta no tindrà dret a exigir la rescissió d’aquests contractes d’arrendament.    

El Codi Civil Català: Legislació exclusiva pel dret immobiliari a Catalunya

“Legislació exclusiva” vol dir que a Catalunya no s’apliquen normes alienes de Dret Immobiliari. Això té una conseqüència pràctica fonamental:

És indiferent que, el Tribunal Suprem només exigeixi 3/5 parts de vots i quotes la majoria per vetar els allotjaments turístics³. La raó és que es basa en l’article 17.12 de la Llei Propietat Horitzontal, que no regeix a Catalunya⁴.

Per prohibir el lloguer turístic a Catalunya la majoria dels vots i les quotes de participació necessària continua sent 4/5 parts (80%). Aquesta proporció s’estableix a l’article del Codi Civil Català dedicat a l’“Adopció d’acords per unanimitat i per majories qualificades”. Ens referim al 553-26-2 epígraf a).

Anàlisi de l’article 553-26.2 epígraf a) del Codi Civil Català

A continuació pots llegir-ne els apartats citats:

1. Encapçalament del punt segon de l’article vint-i-sis:

 “Cal el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret a vot, que han de representar alhora les quatre cinquenes parts de les quotes de participació(…).

2. Epígraf a):

“Modificar el Títol de Constitució i els Estatuts, tret que existeixi una disposició legal en sentit contrari”.

La lectura de l’article evidencia que l’important pel legislador és el compliment de la proporció legal d’aprovació per canviar els Estatuts, no quan es canvien.

Acabem amb una pregunta que es planteja quan existeixen lloguers turístics a la comunitat: He de declarar l’arrendament turístic? Sens dubte, sempre cal tributar.  

A Grup Housfy ens realitza acompanyar-te.

^{1: Irretroactivitat de la prohibició de lloguers turístics: Consulta la sentència "STSJ CAT 5827/2018".}

^{2: La prohibició d’arrendaments turístics derivada d’un canvi als Estatuts serà aplicable a partir de la seva existència.}

^{3: Sentència del Tribunal Suprem que no regeix a Catalunya i que redueix a 3/5 parts els vots i quotes favorables al veto dels lloguers turístics: "SAP SS483/2019".}

^{4: Evidentment tampoc s’aplica a Catalunya la Llei orgànica 1/2025 de 3 d’abril ni cap altra posterior que  emani del Dret immobiliari Estatal.}