Sobre el contracte de lloguer : conegui les obligacions i drets de llogater i propietari

12 | 09 | 2018
| Per: Jesus Grau |

Quins drets té el llogater?

Negociar amb el propietari la renda del lloguer i la durada del contracte

Amb la reforma de la Llei d'Arrendaments Urbans, encara que l'inquilí signi un contracte de lloguer d'un any, pot donar-lo per acabat als 6 mesos. Això sí, sempre que se li comuniqui al llogater amb una antelació mínima de 30 dies. A més, si es desitja, el contracte d'arrendament podrà prorrogar-se anualment tres anys, tret que el propietari (o els seus familiars de primer grau per consanguinitat o cònjuge) necessiti l'immoble per viure en ell permanentment.  A més, el contracte de lloguer serà prorrogable anualment un mínim de tres anys si l'inquilí ho desitgés.

Adquirir preferentment l'habitatge:

Això significa que el inquil·li tindrà dret prioritari a l'hora de comprar l'habitatge en cas que el propietari decideix posar-la en venda.

Sol·licitar a l'arrendador les reparacions necessàries per a la conservació de l'habitatge:

 

  1. Aquest no és un dret absolut. És a dir, l'inquilí no pot reclamar al propietari reparacions addicionals derivades del mal ús que ell faci de l'habitatge una vegada es troba vigent el contracte de lloguer. En aquest sentit, des de Feliu li recordem que el seu pis de lloguer és seu -encara que sigui temporalment- tracti el pis amb cura i estableixi una comunicació fluïda amb el propietari per evitar malentesos que derivin en conflictes.

El propietari està obligat a facilitar els rebuts o una prova escrita del pagament de les rendes del lloguer
Aquest dret arrela en l'article 17 de la Llei d'Arrendaments Urbans  que diu el següent:  “El propietari queda obligat a lliurar al inquil·lin rebut del pagament, tret que s'hagués pactat que aquest es realitzi mitjançant procediments que acreditin l'efectiu compliment de l'obligació de pagament per l'arrendatari”.

Ampara constitucional davant la violació de domicili:

 
Una cop estigui en vigor el contracte de lloguer, el propietari no podrà entrar en l'habitatge arrendat sense permís explícit de l'inquilí. La violació de domicili sense permís judicial és inconstitucional.

Recuperar la fiança de lloguer:

Sí bé és un dret de l'inquilí molt clar, l'experiència ens diu que es tracta d'un punt que genera confusió pel que fa a la tornada de la fiança de lloguer. L'article 36 de la LAU estableix que: la fiança “ha de ser restituïda a l'arrendatari -pel propietari- al final de l'arrendament, transcorregut un mes des del lliurament de les claus pel mateix sense que s'hagués fet efectiva aquesta restitució”. El que hem dit es compleix sempre que el pis es trobi en perfectes condicions al moment de terminació del lloguer. Per contra, sí el pis té algun tipus de desperfecte s'entén que s'ha incomplit el contracte de lloguer i la llei faculta al propietari per retenir l'import de la fiança. Per a dubtes addicionals  pot consultar nostre article de fa un any.

Ara el revers:

quines obligacions té l'inquilí?:

Realitzar el pagament d'una fiança:

Quan? Al començament de la relació de lloguer. Pel que fa a l'import de la mateixa serà d'una mensualitat en el lloguer d'habitatges i dos en el lloguer per a ús diferent d'habitatge.

Complir amb el pagament mensual de la renda del lloguer,
El desemborsament s'efectués en els set primers dies del mes, en el lloc i pel procediment que acordin les parts o, en defecte d'això en metàl·lic i en l'habitatge arrendat (encara que el normal és que es pacti que la renda es pagui per transferència bancària).

No es pot cedir el contracte:

Això implica la prohibició expressa de subarrendar sense el consentiment escrit del propietari.

Deixar l'habitatge en les mateixes condicions en què estava quan va començar el contracte de lloguer:

 
És gairebé una condició de civisme. Així i tot, aprofitem per destacar que una relació fluïda entre les dues parts és sempre convenient.

Pagar les petites reparacions:

Siguem clars, aquestes reparacions únicament han de derivar-se del desgast per l'ús ordinari de l'habitatge i les que siguin imputables per un mal ús per  part de l'inquilí.

Posar en coneixement del propietari en el termini més breu possible la realització de les reparacions que siguin necessàries per conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat
A aquest respecte, l'inquilí està obligat a permetre l'entrada del propietari i/o tècnics designats per ell per verificar la necessitat de realitzar aquestes reparacions.

Suportar les obres de millora referides:

El bé immoble està en lloguer d'això no hi ha dubte. Ara bé, segueix sent propietat del propietari (valgui la redundància) per aquest motiu, l'inquilí ha de suportar les obres de millora que,en primer lloc, a més, li beneficiessin a ell/ella.

En cap concepte l'inquilí pot realitzar obres en l'habitatge que va llogar
El ben immoble no és propietat de l'inquilí. Això implica que no pot alterar l'estat en què va rebre l'habitatge.

L'inquilí no pot realitzar en l'habitatge activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites
En cas de realitzar alguna activitat il·legal o perillosa la rescissió del lloguer és immediata.
Ara passem a descriure els drets i obligacions del propietari

 Quins drets té el propietari?:

Rebre puntualment el pagament de la renda acordada per llogar.
La quantitat d'aquesta fiança, en general, serà equivalent a una o a dues mensualitats de la renda. Encara que hi ha ocasions en les quals es demana més quan l'immoble és molt gran o té un gran valor.

Exigir a l'inquilí que repari els danys que hagi pogut causar en l'habitatge:

Aquests danys són els causats per un ús indegut de l'immoble o conseqüència de l'ús diari. Siguem clar@s, els danys estructurals de l'immoble o els causats per altres veïns que afectin a l'habitabilitat de l'habitatge, hauran de ser sufragats pel propietari.

Augmentar la renda del lloguer en funció del que s'hagi especificat en el contracte:

Es tracta d'un dret subjecte al fet que consti una clàusula explicita en el contracte de lloguer. Així les coses, si el propietari no introdueix aquesta clàusula en el contracte, haurà de cobrar el mateix import en concepte de renda durant la durada del contracte

Suspendre el sistema de pròrrogues del contracte de lloguer quan hagi passat el primer any de durada del contracte:

El/la propietari@ haurà de comunicar-li-ho a l'inquilí amb, almenys, 30 dies d'antelació i, motivar aquesta suspensió per la “clàusula de necessitat”. Això és, que ha de disposar de l'habitatge per destinar-la a habitatge permanent per a si mateix o per als seus familiars de primer grau.

Sol·licitar la resolució judicial del contracte de lloguer si l'inquilí no paga les rendes

A hores d'ara és obvi però el lloguer és un contracte entre un propietari que cedeix l'ús del bé immoble a inquilin@ a canvi d'una contraprestació econòmica. De no produir-se el pagament la resolució judicial és solicitable. Recordar que un altre supòsit punible és el subarrendament il·legal.

Quines obligacions té el/la propietari@?:

Garantir que l'habitatge és habitable

 El/la propietari@ ha de tenir en totes les CC.AA. –excepte a Madrid i Extremadura- la cèdula d'habitabilitat de l'habitatge.   No n'hi ha prou amb aquesta garantia, l'habitatge ha de seguir en condicions d'habitabilitat durant el temps que duri el contracte de lloguer. Perquè un ben immoble sigui alquilable ha de posseir el corresponent Certificat d'Eficiència Energètica que ha de ser atorgat per un técnic@ facultat per a això.

Reparar l'urgent en l'habitatge

Especifiquem exemples de què és urgent: encarregar-se d'avaries en les instal·lacions elèctriques de l'immoble o de la caldera.

No molestar al inquil·li

Durant el temps en el qual es troba vigent el contracte de lloguer l'inquilí està assistit pel dret de “inviolabilitat” del domicili. De la mateixa forma no ha de ser sotmès a mobbing.

Comunicar qualsevol actualització que es produeixi en la renda del lloguer:

Quan canviï la renda de lloguer, el propietari ha de comunicar-ho a l'inquilí de forma fefaent amb un mes d'antelació com a mínim. A més, ha de justificar totes aquelles despeses que provoquin l'augment del lloguer pactat inicialment.

Garantir a l'inquilí un ús pacífic de l'habitatge:

El/la propietari@ haurà de garantir a l'inquilí que cap tercer reclamarà judicialment la possessió o utilització de l'habitatge durant la vigència del contracte de lloguer.

Ara, tant si vostè és propietari@ com inquilin@ té una guia amb la qual els paràmetres del contracte del lloguer i les implicacions que suposa la seva signatura estan clars. En Feliu sempre li podem ajudar tant llogant béns immobles com assessorant-li en qualsevol dubte.