Quins conceptes cal sufragar a la Comunitat de Propietaris/es?

- Ets propietari/a dins d'una Comunitat de Propietaris/es legalment constituïda?

- Vols saber les teves obligacions econòmiques vers la Comunitat de Propietaris/es (en endavant CP)?

1. Introducció: Tipus de despeses en una CP

a) Despeses de caràcter ordinari (es poden emprar dos sinònims "d'ordinari": "comú" o "general")

b) Despeses de tipus extraordinari

a) Les característiques de les actuacions de caràcter ordinari i tipus de contribució associada:

 - Procedeixen del pressupost de la CP 

-  Sostenen el funcionament satisfactori de la CP en el dia a dia 

-  Contribució de caràcter periòdic

Cal retenir que aquestes actuacions corresponen a les accions de reparació i conservació.

b) Tipus de contribució a les actuacions extraordinàries: 

 - Contribució de caràcter no periòdic 

-  Excedeixen el pressupost ordinari 

Cal retenir que aquestes actuacions corresponen a les obres que han de ser votades i aprovades a la Junta de Propietaris/es.

2. Les greus conseqüències de no aprovar o no gastar el pressupost pel manteniment

Sense pressupost per mantenir l'edifici, la degradació és gradual però irreversible:

- 2.1.1. Primer experimentaries una lleu sensació de deixadesa:  es veu pintura escrostonada (quina ràbia, els meus convidats ho han observat!)

- 2.1.2. Una mica més tard observaries que la CP és incòmode: hi falta un banc o una barana (que anirien molt bé)

- 2.1.3. Uns mesos més tard es transformaria en quelcom molest: s'han desgastat els aïllaments tèrmics o acústics o han sorgit goteres (passo fred, sento els veïns/es i l'altre dia que va ploure, ens faltaven galledes!)

- 2.1.4. Mig any d'abandonament es transformaria en quelcom insalubre: per falta de cura hi ha plagues (ningú mereix viure així!)

- 2.1.5 Transcorregut un altre trimestre es transformaria en quelcom insegur: estem pensant en situacions, com ara, la falta d'extintors, o llums d'emergència sobre l'ascensor apagats.

En aquest cinquè nivell la CP ja vulnera regulacions i seria obligada a fer les actuacions oportunes sota amenaça de sanció.

 Vegem les disposicions legals incomplides a l'exemple:

- El Reglament D'instal·lacions i Protecció Antiincendis (RIPCI)

 - Ordres EMO 254/2013 del Departament d'Empresa i Ocupació de la Generalitat de Catalunya que, al seu torn, desenvolupa l'RD 88/2013. Aquestes normes determinen com mantenir l'ascensor.

Com a resultat no se superaria la preceptiva Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE)

 - 2.1.6.  Si ens posen en la hipòtesi que seguíssim sense cap manteniment ja seria perillós: en aparèixer patologies constructives que poden fer col·lapsar l'edifici amenaçant la vida de totes les persones residents.

La contribució al pressupost de la CP és com els impostos en societat: has de pagar-los perquè la dura realitat és que hi ha actuacions, molt beneficioses per tu, que ni com a propietari ni com a ciutadà/na, pots sufragar en solitari -i menys si en coincideixen diferents-.

3. Despeses ordinàries a la CP 

3.1. Quota de caràcter ordinari i el pressupost:

Un cop vist com n'és de vital tenir un pressupost ordinari et tranquilitzem: cal aprovar-lo per llei.  Ara explicarem d'on neix i com aprovar-lo a la Junta de Propietaris i, amb la més que recomanable presència d'un/a administrador/a de finques que en tot moment guiarà a la CP reunida. 

La quota ordinària és una quantitat que cada propietari/a abona cada mes. De la suma de totes les quotes ordinàries (aportacions individuals) neix el pressupost de la Comunitat de Propietaris. 

La quota a satisfer es calcula gràcies al "coeficient de participació" de cada propietari/a en el si de la CP. El definim com el percentatge de copropietat que té qualsevol titular. Aquest s'aplica sobre l'immoble, així com, sobre el total de les instal·lacions comunes, expressant-se normalment en percentatges. Carles Subirà, membre de l'equip de Finques Feliu, ens ho explica: "la base principal del càlcul acostumen a ser els metres construïts de cada entitat respecte al total edificat".

A ningú li agrada haver de rascar-se la butxaca per contribuir a la CP. Això fa que en massa ocasions el pressupost ordinari sigui massa ajustat, el que pot donar un mal de cap per manca de tresoreria tant a l’administrador com al president a causa de la falta de liquiditat per atendre les despeses bàsiques de l’edifici.

3.2. El fons de reserva de la comunitat de propietaris/es

El fons de reserva, com a mínim al 5% de les despeses comunes pressupostades a Catalunya i al 10% a la resta de l'Estat tal com assenyala @baezcomunidades, aquest fons  permet disposar d'un remanent de diners. La quantitat assignada a aquesta finalitat s'ha de guardar en un compte bancari especial, és a dir, separat del compte per a les despeses ordinàries. 

4. Vuit despeses extraordinàries en una CP 

Per fer aquest punt amb garanties hem comptat amb l'assessorament d'Editorial Sepin.

Per què no hi ha una llista tancada dels desemborsaments per obres de millora?

En primer lloc, perquè millorar un edifici o la zona comunitària annexa comprèn actuacions requerides pels propietaris "sobre la marxa". En segon lloc, hi ha desembutxacaments associats a actuacions necessàries per satisfer el compliment normatives locals, autonòmiques i estatals que es van succeint en el temps sense fi.

En aquest punt irromp el concepte de derrama. 

Una derrama és una quantitat imprevista, per tant, al marge de la quota de caràcter ordinari, a satisfer amb caràcter urgent. Carles Subirà, administrador de finques de Feliu, ho explica: "moltes vegades la derrama es fa amb caràcter urgent i d’altres de forma programada però amb independència de les despeses habituals de manteniment".

Subirà afegeix quin és el procediment adient per aprovar-la: "aquesta derrama extra, haurà de ser aprovada per un acord de la Junta General de Propietaris degudament reunida en sessió ordinària o bé extraordinària i aprovada pels quòrums legals corresponents, normalment per acord de la majoria simple de propietaris i quotes de participació".

4.1. La neteja de la CP

Netejar és salubritat.

4.2. Accions requerides per acomplir el què exigeixi la Inspecció Tècnica Edificis

Cal superar la ITE i això obliga a impulsar obres de millora. Les accions a emprendre són imprevisibles perquè no tots els edificis estan en el mateix estat. 

Ens ho explica el senyor Subirà: "certament, és convenient fer pedagogia sobre la ITE. Ara bé, com hem vist al primer punt, també s'ha d'abordar qualsevol altra reparació imprevista de conservació i manteniment de l’edifici". 

4.3. Finançar les obres d'accessibilitat

El legislador considera que les persones amb mobilitat reduïda i més grans de 70 anys han de ser objecte de protecció especial. A Finques Feliu, exhortem, a estar a l'aguait per aprofitar el pla d'ajudes a la rehabilitació amb càrrec als Fons Europeus: són una oportunitat per afrontar amb ajuda externa el cost d'aquest tipus d'obra.

Algunes actuacions per facilitar l'accessibilitat a la CP són:

- instal·lar l'ascensor

- instal·lar rampes 

- anivellar un llindar elevat

- ampliar les portes d'entrada a l'edifici de la CP

4.4. Posar càmeres de seguretat a l'aparcament de la comunitat

En aquest cas, és especialment important tenir aprovat un acord de la Junta. L'Agència Espanyola de Protecció de Dades (AEPD) adverteix: "gravar imatges de persones identificades o identificables amb finalitats de videovigilància mitjançant càmeres es considera un tractament de dades personals". L'AEPD determina com regularitzar aquest "tractament de dades": "(...) inscriure un fitxer en el Registre General de Protecció de Dades que indiqui que la seva finalitat és la videovigilància".

4.5. La instal·lació d'extintors a les comunitats de propietaris

La normativa RIPCI obliga als propietaris d'edificis de les CP a instal·lar extintors portàtils. Conforme a la normativa tots els edificis hauran de superar l'examen de l'organisme de control (OCA).

4.6. Instal·lació de desfibril·ladors

Recentment un dels protagonistes d'un espectacle esportiu va caure fulminat. Tenir desfibril·lador al recinte fou la diferència entre la vida i la mort per l'afectat. A Finques Feliu tenim desfibril·ladors a les oficines i n'impulsarem la instal·lació a les CP que administrem. 

4.7. Les possibles accions per posar a punt la piscina i complir amb les mesures sanitàries 

El 24 de maig Catalunya va aprovar la nova normativa per piscines davant la COVID-19 i les CP hauran d'afrontar les possibles accions que se'n puguin derivar.

4.8. La indemnització d'acomiadament d'un/a treballador/a 

A vegades, malauradament, caldrà acomiadar treballadors de la CP i és possible que haguem d'abonar una indemnització. 

Esperem haver resolt molts dels teus dubtes com a propietari/a en relació amb de les teves obligacions econòmiques vers la CP.

Al nostre web hi ha un formulari de contacte on pots escriure'ns i rebre tot tipus d'assessorament.