Principals instal·lacions a casa i a la comunitat que exigeixen un dret de pas per arreglar-les
- Introducció: Cal arreglar desperfectes a casa o a la comunitat quan s’espatllen?
La resposta afirmativa al titular és evident. Ara bé, la pregunta ens serveix per subratllar que no fer res pot tenir greus conseqüències. En aquest enllaç el nostre Facility Manager, Joan Clar, ho explica.
El 2019 vam escriure sobre el concepte de servitud que es defineix com: la cessió per part d'un propietari del dret de pas per la seva propietat privada amb l’objectiu de reparar quelcom espatllat a l’interior d’un altre dins la comunitat de propietaris. Pensem per exemple, en el cablejat de fibra òptica. Aquest l'ha d’arreglar la companyia comercialitzadora penetrant a la nostra propietat privada per reparar-lo.
En un altre article vàrem tractar quines reparacions ha d’efectuar en un pis de lloguer el propietari i quines el llogater. Així, el propietari serà responsable de grans reparacions que és molt difícil que un llogater hagi espatllat durant la seva estada, com ara, la caldera. En canvi, el llogater s’haurà d’encarregar de petits desperfectes totalment imputables al dia a dia, com ara el trencament de la maneta de la porta del bany. Això sí, com abans, aquest desperfecte no pot ser previ a la visita del llogater.
Els temes anteriors estan vinculats perquè es refereixen a la necessitat de reparar. Dit això, la seva simple juxtaposició sense cap més explicació és inconnexa. Benvolguts lectors a Finques Feliu podem justificar-ho perquè tractarem un tema que soluciona la incoherència es tracta del següent: “elements de l’habitatge o la comunitat de propietaris subjectes a reparació”.
2. A què ens referim en parlar d’elements privatius i comuns?
Abans d’entrar a tractar les reparacions d’elements que poden compartir habitatges i comunitats de propietaris definim a què ens referim quan parlem d’elements d’ús privatiu i d’ús comú.
Els elements privatius són només destinats a l’ús i el gaudi d’un propietari determinat. Sovint, es confón el fet que un element sigui privatiu amb que aquest estigui a l’interior de la possessió de la persona propietària. Aquesta és una condició necessària però no suficient. Així, dins d’un pis, una terrassa legalment tancada o l’interior d’un traster ho són com també els elements arquitectònics fora de la propietat però adjacents. En canvi, els elements comuns són els compartits amb tota la comunitat, com ara, passadissos, ascensors o jardins
3. La reparació de l’antena de TV, l’aire condicionat o el gas correspon a Comunitat de propietaris o al propietari individual?
La pregunta que ens fem sempre és, la reparació a realitzar correspon a un element comú o privatiu. Segons el cas, la reparació correspon en exclusiva a la Comunitat o al propietari, o bé s'haurà de prendre una decisió on les dues parts participin en la solució del problema.
Tot dependrà de com estigui duta a a terme la instal·lació. En concret de:
- La seva centralització,
- Per on passa el cablejat
- Del que pugui dir el títol constitutiu, els propis estatuts de la comunitat, així com de, les decisions adoptades per la junta de propietaris.
3.1. Porter automàtic i sistemes de vídeoporter
Tota la infraestructura dels porters i sistemes de vídeoporter és part del conjunt d'elements comuns. Per la natura d'aquests béns la comunitat de propietaris és doncs l'encarregada de:
- La contractació
- La proposta de la instal·lació
- De les modificacions a realitzar tant a la placa de la cancel·la de la comunitat com en les plaques dels portals. Així mateix, també s'ha de considerar un element comú tota la canalització i el cablejat fins a la porta de l'habitatge.
En canvi, quan travessem l'entrada de l'habitatge, tot és privatiu i,per tant, responsabilitat del propietari.
És molt important per a evitar problemes entre els propietaris que es defineixi molt bé la responsabilitat de qui ha d'arreglar o escometre el cost de les avaries a l’habitatge. En aquesta circumstància és preferible indicar a l'acta de la comunitat que tota la instal·lació passar a ser responsabilitat de la Comunitat. Així, evitem enfrontaments innecessaris entre els propietaris.
3.2. Telèfon, ADSL, fibra òptica:
Instal·lar La centraleta telefònica i el cablejat correspon a la companyia instal·ladora. Ells sol·liciten a través d'un document a la comunitat que els deixin passar els seus cables pels elements comuns de la comunitat (és a dir, demanen una servitud). Elements comuns són totes les canalitzacions o buits pels quals passen els cables que són necessaris per a la prestació dels serveis de telefonia, adsl i fibra òptica.
Tota instal·lació de cablejat per una companyia ha d'estar prèviament acceptada per la Junta de Propietaris. Si per necessitat ho signés prèviament el President de la Comunitat, convé que quedi ratificat per la Junta de Propietaris.
- Electricitat:
El cablejat tindrà la consideració d'element comú i serà responsabilitat de la Comunitat fins a l'entrada de l'armari de l'habitatge.
- Gas:
Igual que l'electricitat, tota la instal·lació és comuna des del comptador fins a l'entrada de l'habitatge.
- Antena de TV
Aquesta normalment transcorre a través de la façana que es considera com un element comú. Tant l'antena com el cablejat fins al derivador, incloent-hi aquest, ha de considerar-se com a element comú. En canvi, a partir del derivador s'ha de considerar com un element privatiu.
En relació amb les antenes individuals, aquestes sí que són privatives, independentment d'on estiguin instal·lades, sigui en coberta o sigui en la pròpia façana de l'edifici. També seran privatives aquelles antenes que donin servei a un grup de propietaris.
- Aire condicionat:
Aquí cal diferenciar diferents situacions:
El primer que hem de tenir en compte és què estableixen el Títol Constitutiu de la Comunitat o els seus Estatuts.
Si l'aire condicionat és només per un propietari, la unitat externa està en la coberta i la unitat interna està dins de l'habitatge i el que existeixen són conduccions particulars que van a través d'un element comú, tant els aparells com les canalitzacions són privatius i per tant s la reparació la d’assumir el propietari. En aquest cas insistim, serà important el que digui l'Estatut o el títol constitutiu sobre aquest tema.
Si el que existeix en la comunitat és una torre de refrigeració, torre de refredament o torres d'aire condicionat, aquestes torres amb les seves corresponents conduccions, s'han de considerar elements comuns fins a l'entrada en la propietat particular, a partir d'aquí el sistema de distribució de l'aire passa a ser un element privatiu.
Confiem haver-te ajudat.