Preu del lloguer: gran tenidor vs. petit propietari
Vols calcular el preu òptim per llogar el teu pis? Amb Grup Housfy pots.
Més enllà de la mida, l’estat de conservació o el barri on és un immoble el preu de lloguer és determinat per dues circumstàncies clau:
- El tipus d’arrendador: “petit propietari” i “gran tenidor”.
- El fet que el pis estigui construït en una localitat que satisfà els parametres legals per ser declarada zona de mercat tensat.
Quina és la diferència entre gran tenidor i petit propietari?
El que distingeix gran tenidor de petit propietari és quants pisos té a nom seu aquesta persona física o jurídica.
Diferències entre la legislació catalana i l’estatal
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Com afecta ser gran tenidor al preu del lloguer?
Ser gran tenidor afecta el preu del lloguer de dues maneres:
- El preu del nou contracte no podrà superar el del contracte anterior2. No obstant això, no oblidis aplicar l’actualització corresponent escollint entre l’Índex de Preus de Consum o l’Índex de Referència d’Arrendaments d’Habitatge.
- El preu del contracte de lloguer mai podrà superar el límit màxim de l'Índex de Referència3.
Com es fixa el preu del lloguer en una zona tensionada? Sense llibertat de mercat. A més, entre els mètodes de càlcul, el gran tenidor sempre està obligat a escollir el que es tradueixi en una renda menor pel llogater.
Existeixen excepcions legals que permetin elevar el lloguer d’habitatges en una zona de mercat tensat?
Sí, d’acord amb els epígrafs a), b), c) i d) de l’article 17.6 de la Llei d’Arrendaments Urbans el lloguer es podrà augmentar en un 10% respecte de l’última renda del contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys.
Això serà possible quan al pis s’aposti per:
- Una rehabilitació.
- Millores d'accessibilitat (les quals han d’haver finalitzat dos anys abans de la data de signatura de l’arrendament).
- Perfeccionar l’eficiència energètica (aquesta actuació també ha d’acabar dos anys abans de la signatura del contracte de lloguer).
- Signar un lloguer per deu anys de durada o més (en lloc dels cinc habituals).
Quan el pis és fora de zones de mercat tensionat la situació pel propietari millora?
Sens dubte. Fora de les zones de mercat tensionat s'aplica l’article 17.1 de la Llei d’Arrendaments Urbans aquest disposa: “La renda serà la que lliurement estipulin les parts”. Per tant, fora de les zones de mercat tensionat, un gran tenidor serà lliure de fixar el preu que vulgui, així mateix, tampoc existeix cap límit al lloguer d’un petit propietari. No obstant això, l’actualització de l’arrendament només serà legal sota dues condicions:
- L’existència al contracte d’arrendament signat d’una clàusula explícita que autoritzi a canviar l’import del lloguer.
- [L’import del lloguer] només pot canviar un cop per cada any de vigència. Quan? A la data exacta de la signatura inicial del contracte.
Atenció: d’acord amb la Llei d’Arrendaments Urbans, la renda actualitzada només serà exigible a partir del mes següent a la seva notificació per escrit.
El juliol del 2026 a quants municipis catalans està vigent la declaració com a zona de mercat tensat? Quanta població hi viu?
El juliol de 2026 la declaració de zona de mercat tensat està vigent a 271 municipis catalans. En els quals resideix el 90,1% de la població4 -7,2 milions de ciutadans-. Atesa aquesta enorme proporció podem concloure que, més enllà de la diferència entre petit propietari i gran tenidor, la regulació que intervé el preu del lloguer n’afecta el preu a tota Catalunya.
El meu municipi ha estat declarat zona de lloguer tensat?
Per saber-ho consulta el “Visor dels municipis declarats zona de mercat residencial tensat” del Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica .
Grup Housfy ha exposat totes les obligacions de petits propietaris i grans tenidors a l’hora de fixar l’arrendament el juliol de 2026.
Notes al peu:
- La Llei catalana 24/2015 a l’article 9 epígraf b) fixava un criteri general per definir als grans tenidor com: “Les persones jurídiques que, per si soles o per mitjà d'un grup d'empreses, siguin titulars de més de deu habitatges situats en territori de l'Estat”.
- A l’article 17.6 de la Llei d’Arrendaments Urbans es preveu que un lloguer no pugui excedir el del contracte anterior. El legislador escriu:
“Als contractes d'arrendament d'habitatge subjectes a la present llei en els quals l'immoble se situï en una zona de mercat residencial tensionat dins del període de vigència de la declaració de la referida zona en els termes disposats en la Llei 12/2023 (...) la renda pactada a l'inici del nou contracte no podrà excedir de l'última renda de contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge (...)”.
- A l’article 17.7 de la Llei d’Arrendaments Urbans hi ha la previsió que el preu del contracte de lloguer no pugui superar el límit màxim del contracte anterior. El legislador escriu:
“La renda pactada a l'inici del nou contracte no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d'índexs de preus de referència ateses les condicions i característiques de l'habitatge arrendat i de l'edifici en què se situï (...)”.
4. Dades de l’IDESCAT.