Neteja de comunitats de veïns: com contractar-la?
Es tracta d'un servei contractable mitjançant majoria simple de quotes de participació i vots vàlids1.
La contractació de la neteja de comunitat de veïns
Al tractar-se d'un servei destinat a la comunitat de veïns, quan aquests vulguin contractar-ne un de qualsevol mena, hauran de seguir quatre indicacions:
- Convocar una Junta de Propietaris: El Codi Civil Català determina que els propietaris han de ser informats sobre la "convocatòria ordinària amb vuit dies naturals d'antelació, mentre que en el cas de les extraordinàries la llei no estableix cap termini. Recomanem que sigui mínim de tres dies (és un interval suficient per a informar com cal i, alhora, ser àgils).
- Fer constar a l'ordre del dia el nom del servei (en aquest cas podria ser "contractació neteja de la comunitat").
- Aprovar aquesta actuació amb majoria simple -50% dels vots més un-.
- Deixar constància d'aquesta aprovació a l'Acta de la Junta.
Per què cal majoria simple per fer el pas que ens ocupa?
El nostre Administrador Daniel Cortada ho sintetitza:
"Perquè la majoria simple és la prevista per donar llum verda als diferents serveis. Així, la comunitat podrà dotar-se amb agilitat del més bàsic".
A continuació, el senyor Cortada incideix també en que hi ha dues majories reforçades segons la decisió a adoptar la qualificada (80% de vots i quotes) i la unanimitat (que precisa tots els vots i quotes):
- La qualificada serà per impulsar decisions que no posen en qüestió la continuïtat jurídica de la comunitat.
- La unanimitat és per incloure canvis que afectin permanentment l'estructura jurídica de la comunitat de veïns.
Potser es veu millor amb exemples de quan entra en joc cada majoria reforçada.
Actuacions que requereixen majoria qualificada:
- Impulsar modificacions que afectin l'estructura física de l'edifici.
- Variar els Estatuts de la comunitat.
- Autoritzar la construcció d'una piscina.
Accions que requereixen unanimitat:
- Canviar les quotes de participació.
- Coeficients d'elements privatius.
- Extingir la mateixa comunitat."
Prohibicions i restriccions d’ús dels elements privatius i comuns
Com ens protegeix el Codi Civil Català davant propietaris incívics?
En aquesta trista circumstància és clau l'article 553-40 del Codi Civil Català titulat "Prohibicions i restriccions d’ús dels elements privatius i comuns2".
- Al seu epígraf 1, consten el tipus d'accions que hom ha d'abstenir-se d'iniciar o cessar de fer, si és que estan en curs:
"Els propietaris i els ocupants no poden fer en els elements privatius, ni en la resta de l’immoble, activitats contràries a la convivència normal en la comunitat que malmetin o facin perillar l’immoble o que els estatuts, la normativa urbanística o la llei exclouen o prohibeixen de manera expressa".
El legislador utilitza els epígrafs 2 i 3 per descriure quines conseqüències té ignorar una petició de cessació:
"La presidència de la comunitat (...) per iniciativa pròpia o a petició d’una quarta part dels propietaris. (...) Pot presentar la demanda, que s’ha d’acompanyar amb el requeriment i el certificat de l’acord de la junta de propietaris, l’autoritat judicial ha d’adoptar les mesures cautelars que consideri convenients, entre les quals, la cessació immediata de l’activitat prohibida."
"La comunitat té dret a ser indemnitzada pels perjudicis (...), si les activitats prohibides continuen, a instar judicialment a la privació de l’ús i gaudi de l’element privatiu per un període que no pot excedir els dos anys i, si escau, a l’extinció del contracte d’arrendament o de qualsevol altre (...)".
Soc propietari d'una plaça d'aparcament, però no resideixo a la comunitat. He d'assumir igualment la part proporcional del cost de la seva neteja?
Sí. L'article 553-45-2 del Codi Civil Català contesta amb claredat l'interrogant formulat.
Estableix el següent:
"La manca d’ús i gaudi d’elements comuns concrets no eximeix de l’obligació de sufragar les despeses que deriven de llur manteniment, llevat que una disposició dels estatuts, que només es pot referir a serveis o elements especificats de manera concreta, estableixi el contrari (...)".
Per què el legislador és tan estricte en aquest punt? Doncs per impedir que, en una finca amb majoria de no residents, manqui de la imprescindible suficiència financera per afrontar les diverses despeses. En positiu, quan el servei de neteja de comunitat de veïns funciona de manera eficient, tothom se'n beneficia tothom.
Epíleg: La màgia d'un domicili impecable
Grup Housfy suggereix com tenir-la perfecte:
- Planificar dates periòdiques per a netejar. Cap hàbit pot arrelar sense calendari.
- Inventariar. Abans de netejar cal anotar -o prendre fotos- de tots els objectes que hi ha al teu habitatge.
Fer-ho t'obligarà a recórrer cada habitació fixant-te en les fortaleses per a la porqueria que són:
a) Determinats objectes que són propensos a acumular brutícia.
b) Els racons menys il·luminats.
c) Els obstacles que impedeixin arribar a aquests.
- Comprar. Tot el necessari per convertir la teva llar en un espai polit: llanterna, productes de neteja no irritants, guants, escala, recollidor, baieta, escombra, un plomall per treure la pols, bossa d'escombraries, etc.
- Netejar. Comença l'aventura de deixar impol·lut el teu pis. Quan un immoble esdevé un entorn asèptic és mortal de necessitat per a les plagues.
Finalment, si tens jardí? Comprova que els embornals estiguin desbloquejats.
Assolir una comunitat salubre és més factible que mai!
1: El teu vot no serà vàlid quan, no consignis hipotètics deutes abans de la celebració de la Junta de Propietaris. En cas de no poder-hi assistir pots delegar-lo.
2: Els elements comuns que pertanyen a tots els veïns són, segons l'article 553-41 del Codi Civil Català: (...) "El solar, els jardins, les piscines, les estructures, les façanes, les cobertes, els vestíbuls, les escales i els ascensors, les antenes i, en general, les instal·lacions i els serveis dels elements privatius que es destinen a l’ús comunitari o a facilitar l’ús i gaudi dels dits elements privatius".