Funcions d'un Administrador de Finques. Per què contractar-lo?
Comencem disculpant-nos: el nostre blog mai ha abordat les funcions concretes de l'Administrador de Finques. Obviar temes que hom té interioritzats és comprensible, però, encara que ho sigui, perjudica als clients: agraïm als nostres companys de Housfy que ens ho hagin fet notar.
Avui gràcies tant al Codi Civil Català com a la Llei de Propietat Horitzontal1 sabràs quines funcions té encomanades aquest professional en relació amb els particulars i les comunitats de propietaris. Descobrir la resposta d'interrogants és alleujador. Finques Feliu t'allarga la mà per endinsar-te dins la feina d'un Administrador de Finques i esbrinar quins problemes et soluciona.
1: La Llei de Propietat Horitzontal regeix a totes les comunitats excepte: Catalunya, Balears, Aragó, Euskadi, Navarra i Galícia.
Primera Part: D'acord amb el Codi Civil Català i la Llei de Propietat Horitzontal, quines funcions té un Administrador de Finques Col·legiat?
Pròleg: Els conceptes de Dret Privat i Dret Públic
Definir i. per tant, diferenciar Dret Públic de Dret Privat permet aclarir dins quina branca del Dret opera tota la regulació de les comunitats de propietaris.
-
Dret Públic: Regula l'organització, així com les activitats de l'Estat i de la resta d'ens públics, i també les relacions que hi ha entre ells i articula la comunicació de qualsevol ens públic amb els particulars.
- Dret Privat: Conjunt de normes que quan són vigents dins del corpus jurídic regulen els interessos i les relacions entre els individus.
En un edifici amb espais privatius i comuns s'hi relacionen persones físiques que es representen a si mateixes i també homes i dones que actuen en nom de persones jurídiques. Atès que en la gestió diària de les comunitats de propietaris els poders públics no tenen cap paper podem afirmar que hi regeix el Dret Privat.
1.1 Catalunya té Codi Civil propi. Quines són les funcions de l’administrador de Finques segons aquest document jurídic?
A Catalunya el Dret Privat és regulat pel Codi Civil Català. Dins aquest les funcions de l'Administrador de Finques són determinades al seu article 553-18-1 i 2. El detallem sencer a continuació:
"1. L’administrador gestiona els assumptes ordinaris de la Junta de Propietaris i exerceix les següents funcions:
a) Prendre les mesures i fer els actes necessaris per a conservar els béns i el funcionament correcte dels serveis de la comunitat.
b) Vetllar perquè els propietaris compleixin les obligacions i fer-los els advertiments pertinents.
c) Preparar els comptes anuals de l’exercici precedent i el pressupost.
d) Executar els acords de la junta de propietaris i fer els cobraments i els pagaments que corresponguin.
e) Decidir l’execució de les obres de conservació i reparació de caràcter urgent, de la qual cosa ha de donar compte immediatament a la presidència.
f) Pagar, amb autorització de la presidència, les despeses de caràcter urgent que poden ésser a càrrec del fons de reserva.
g) Les altres funcions que expressament li siguin delegades per la Junta de Propietaris o atribuïdes per la llei."
2. L’Administrador és responsable davant la Junta de Propietaris2"
2: Aquesta "responsabilitat" de l'Administrador de Finques implica que pot ser destituït per la comunitat de propietaris. De fet, en casos extrems, pot haver de respondre davant d'un jutge per actuacions presumptament il·lícites.
1.2 Les funcions de l'Administrador segons la Llei de Propietat Horitzontal3
Al seu article vint la Llei de Propietat Horitzontal les determina. Te’l portem complet:
"a) Vetllar pel bon règim de la casa, les seves instal·lacions i serveis, i fer a aquest efecte els oportuns advertiments i prevencions als titulars.
b) Preparar amb la deguda antelació i sotmetre a la Junta el pla de despeses previsibles, proposant els mitjans necessaris per afrontar-les.
c) Atendre la conservació de la casa, disposant les reparacions i mesures que resultin urgents, donant immediat compte d'elles al president o, si és el cas, als propietaris.
d) Executar els acords adoptats en matèria d'obres i efectuar els pagaments i realitzar els cobraments que siguin procedents.
e) Actuar, si és el cas, com a secretari de la Junta i custodiar a la disposició dels titulars la documentació de la comunitat.
f) Totes les altres atribucions que es confereixin per la Junta."
1.3 Hi ha diferències de fons entre l'enumeració de les funcions de l'Administrador que fan Codi Civil Català i Llei de Propietat Horitzontal?
Sí. Una: el Codi Civil Català incorpora dins l’article de funcions una segona part on explicita que l'Administrador és responsable davant la Junta de propietaris.
1.4 Conclusió: Dues legislacions amb accents diferents
Comparar legislacions enriqueix la cultura jurídica de dues maneres:
1. Permet determinar amb exactitud les funcions de l'Administrador de Finques -en onze de les disset comunitats autonòmes-.
2. Fa conscient que Codi Civil Català i Llei Propietat Horitzontal utilitzen un ordre diferent... Però les tasques de l'Administrador són les mateixes.
Tot i aquest enriquiment, com a norma general per a propers textos, optarem sempre pel Codi Civil Català: A la nostra comunitat lectora catalana conèixer la Llei de Propietat Horitzontal no li aporta una millor defensa jurídica.
Segona Part: Quan cal constituir-se en comunitat de propietaris? Per què contractar un Administrador de Finques Col·legiat?
2.1 Quan obliga la llei a constituir la comunitat de propietaris?
Quan parlem d'edificis amb:
- Un mínim de cinc propietaris.
En canvi, amb menys propietaris no és obligatori. Per cert, llavors cal aplicar el règim de la propietat vertical.
2.2 Com constituir la comunitat de forma legal?
En aquest enllaç la nostra administradora Alba Valls et guia.
2.3 Existeix actualment l'obligació legal de contractar un Administrador de Finques?
No, en el moment de publicació d’aquest text, no.
2.4 Tot i la postura actual del legislador, perquè cal contractar un Administrador de Finques?
Per dos motius de pes:
- El coneixement perfecte del regulat en Dret Immobiliari, sense una sòlida i actualitzada formació jurídica és impossible d'assolir.
- La ignorància no és excusa per incomplir cap legislació.
En aquest escenari l’Administrador de Finques Col·legiat està capacitat per:
- Respondre els dubtes de la Junta.
- Aportar seguretat jurídica a totes les actuacions de la comunitat.
No en va posseeix:
- Àmplia formació en: Dret, Fiscalitat, Presentació de Pressupostos o Gestió del conflicte.
- Moltes hores de vol al Sector Immobiliari.
2.5 A la nostra comunitat de propietaris no estem convençuts de contractar Administrador de Finques. Pot Finques Feliu exemplificar de forma objectiva aquesta necessitat?
I tant que sí. A continuació citarem cinc situacions molt freqüents en les quals comptar amb aquest professional immobiliari és vital:
1. L'obligació de ser-ne President: Exigeix nervis d'acer i rigor. Llavors, un Administrador de Finques és el passaport a l’èxit.
2. Les exigències de l'aplicació de novetats legals: L'u de juliol de 2024, amb l'entrada en vigor de la "instrucción Técnica-AEM-1 Ascensores”, vàrem constatar com de relativament sobtat pot ser l’activisme del legislador. En relació amb aquesta norma, un Administrador de Finques solvent ens estalviarà la clausura de l’aparell.
3. El pagament puntual d'impostos: L'article 31 de la Constitució espanyola hi obliga. Els copropietaris d'una comunitat no són cap excepció clica aquí per saber-ne més.
4. El sorgiment de conflictes: Aquest professional és un dic contra ells. Accedeix aquí per prevenir-los.
5. L'obligació o voluntat d'impulsar obres: Majories per aprovar quinze actuacions molt comunes.
Desitjaríem haver-te convençut. En tot cas, et facilitem l'opció de contractar els nostres serveis com a Administradors de Finques: Accedeix a la nostra proposta de valor.
A Finques Feliu estem amatents per ajudar-te.