Finques rústiques part II: l'encaix legal de les operacions amb aquests productes immobiliaris a Catalunya

1. La lògica de la parella de textos que tenim entre mans: des dels usos de les finques rústiques fins a l'encaix legal d'aquest tipus de propietat

A Finques Feliu ens hem proposat presentar una exposició completa i intel·ligible sobre les finques rústiques. Fa una setmana, a la primera part d'aquest article, al que pots accedir en aquest enllaç, vàrem descriure:

- Els usos de les finques rústiques

- Com dur-ne a terme un manteniment perfecte

- Com treure'n rendiment econòmic

En aquesta segona part del text, avançarem des de la perspectiva geogràfica i econòmica de l'anterior cap a com l'ordenament jurídic avala la figura legal de les finques rústiques i permet l'ampli ventall d'activitats que hom pot fer amb aquest producte immobiliari.

2. Quina és la regulació legal per a les transaccions de finques rústiques o per altres activitats que s'hi realitzin? 

El Codi Civil Català que estableix tot sobre finques rústiques. Aquest compila sistemàticament  les normes ordenades que fan referència a les relacions de Dret privat de persones físiques i jurídiques: transferències de propietat, casaments, herències, etc.

3. Què suposa la no regulació d'una matèria en Dret? La importància del Codi Civil Català

Aquest epígraf aferma la importància del Codi Civil Català (d'ara endavant CCC) en particular i, de tenir una legislació vigent en qualsevol matèria en general.

Què suposa la no regulació d'una matèria en un Estat de Dret? Ras i curt: mentre no hi ha una llei vigent sobre allò no regulat el legislador no pot imposar cap obligació

Els vicis de dret a evitar en una llei són: 

a) Imposar arbitràriament una obligació legal -de manera no motivada-

b) Redactar una regulació amb manifestos defectes jurídics de forma

c) No anunciar la norma -conculcar el principi de publicitat-

Qualsevol d'aquests tres vicis comporta la nul·litat de ple dret de la llei. Això implica que, en cas de presentar recurs, el tribunal ens donaria la raó. A més de tenir uns mínims requisits formals, tota regulació ha d'aspirar a tenir una bona qualitat tècnica per evitar defectes i ambigüitats.

A més d'una qüestió de fonament de Dret, el fet hipotètic que les finques rústiques estiguessin fora de la llei tindria incomptables efectes perjudicials per particulars i Administració en citarem només quatre:

a) Nul·la seguretat jurídica: "Aquest principi general del dret imposa que tota persona tingui coneixement cert i anticipat sobre les conseqüències jurídiques dels seus actes i omissions".

Font: " Diccionario panhispanico de español jurídico"

b) Desprotecció dels drets de les parts: si un supòsit no està regulat les persones físiques o jurídiques no estan protegides contra abusos contractuals. De fet, el mateix concepte d'abús en dret ho és en relació amb un il·lícit penal. Així, si no hi ha cap regulació, des del punt de vista del dret tampoc hi ha abús.

c) Impossibilitat d'imposar tributs: Sobre una activitat alegal, l'administració no pot crear impostos. Per fer-ho sempre necessita una legislació que els justifiqui, delimiti els casos d'aplicació d'aquests tributs i n'estableixi tots els conceptes necessaris per fer-ne el pagament.

 d) Obligació de protegir la natura: Mentre una matèria no estigui regulada, el simple coneixement d'un delicte justificaria una sanció per part de l'Administració?  No. Sense regulació preexistent, per més que l'Administració conegués que la persona propietària d'una finca rústica no protegeix la natura, aquest "coneixement" no la facultaria per imposar la salvaguarda de la natura.

Arribats a aquest punt, podem concloure que la vigència del CCC: és crucial perquè fa decaure automàticament tots els inconvenients anteriors. 

3. El CCC: Una legislació pròpia admesa en fons i forma per l'Estat espanyol

Amb la recuperació de l'autogovern català, mitjançant l'Estatut de Sau de 1979, el CCC tornà a desplegar tots els seus efectes jurídics. Aquests són vàlids només dins de Catalunya, per tant, en aquesta matèria no ens és aplicable la legislació de la resta d'Espanya.

Aquest fet té motivacions històriques, i el fet que sigui una legislació pròpia no ha estat qüestionat pels tribunals. El següent enllaç al Boletín Oficial del Estado és la prova fefaent que l'Estat considera el CCC com a "legislació consolidada". 

4. Enumeració els principals aspectes regulats pel CCC en referència a les finques rústiques

a) Drets de propietat: El CCC regula la tinença plena o el dret d'ús i gaudi, per exemple, estableix les regles per a la transferència i la transmissió de la propietat.

b) Dret d'herència: Determina, entre altres supòsits, la regulació de la successió intestada. Aquest concepte fa referència a quan la successió es produeix mortis causa, això és com procedir  davant la inexistència o invalidesa legal del testament de la persona ja traspassada i com realitzar altres disposicions per testament.

c) Drets de cultiu i usdefruit: El CCC regula els drets d'usdefruit de la persona llogatera del terreny, mentre que el propietari, es reserva la propietat d'aquest. Per ser exactes, el propietari es reserva la nuda propietat: que és el dret a la propietat però no al seu ús i gaudi. Per tant, usdefruit i nuda propietat són el revers de la mateixa moneda -la tinença de la propietat per part de les diferents persones jurídiques que ostenten drets sobre ella-. 

d) Arrendaments rústics: El CCC estableix els drets i deures dels propietaris com d'arrendataris en acords com de lloguer o arrendament de finques rústiques. En aquest sentit, escau citar la llei 49/2003 d'arrendaments rústics, aquesta regulació determina: usos de les finques, quins contractes es consideren rústics, els drets de producció o l'àmbit d'inaplicació de la llei (els sòls urbans).

e) Normatives ambientals: Catalunya té competències exclusives i concurrents amb l'Estat en medi ambient. Els terrenys rústics que, són situats a la natura, poden ser especialment afectats per l'exercici de l'autogovern en l'àmbit assenyalat.                                                   

• Així, per exemple, el Govern pot entre altres facultats:                                                                                             

• Canviar la qualificació del sòl                                                                                                   
• Regular la seva explotació                                                                 
• Considerar  que les finques tenen un valor ecològic o paisatgístic que mereix ser protegit

f) Expropiacions: Com dèiem a la primera part d'aquest article, les raons d'expropiació han de respondre a l'interès públic. En aquest sentit, el CCC estableix les compensacions per rescabalar als propietaris afectats.

g) Drets de veïnatge: Les relacions entre copropietaris de finques rústiques també són recollides al CCC. Pensem, per exemple, en les "servituds immobiliàries" -concepte  que expliquem en aquest enllaç-, en usos compartits i responsabilitats per danys derivats d'activitats: agrícoles o forestals com poden ser els conflictes derivats de tallar branques o arrels d'arbres situats exactament al límit de la propietat. Som-hi, clica aquí per esbrinar què disposa la llei en aquest últim cas.

Més enllà del CCC, la qualificació del sòl on són els teus terrenys pot veure's afectades per les competències recollides a l'article 84.2 epígraf a) de l'Estatut de Catalunya.

Aquest disposa que els ens locals la competència en: "L’ordenació i la gestió del territori, l’urbanisme i la disciplina urbanística i la conservació i el manteniment dels béns de domini públic local."

Amb aquesta referència a l'Estatut de Catalunya hem culminat l'article.

Per qualsevol dubte addicional pots contactar amb nosaltres en aquest enllaç.