Com impugnar una decisió aprovada en Junta i signada a l'acta de la mateixa?

Per aconseguir que l'acta de la Junta de Propietaris de la Comunitat sigui legalment vinculant:

• El secretari ha d'anotar-hi els acords aprovats. Atenció preguem que abans de la signatura es posi especial cura en:

- No cometre errors de transcripció 

- Revisar sempre aquest document

 

•  S'ha de signar, per part del secretari i el president

 

• Aquesta rúbrica ha de dur-se a terme en cinc dies a comptar des de l’endemà de la reunió¹

Avui veurem com pots actuar davant decisions vinculants que puguin perjudicar-te.

^{1 Font: Codi Civil Català article 553-27.1} 

 

1. Vols conèixer el concepte jurídic d'impugnació?  Impugnar suspèn l'efectivitat legal de l'acord en qüestió?

 

"Impugnació" és: "l'acció de combatre la validesa o l'eficàcia d'un acte administratiu."²

^{2 Font: Termcat} 

D'ofici l'efectivitat no se suspèn mai. Això implica que, de iure, ningú pugui utilitzar la impugnació per bloquejar acords de forma deliberada.

L'efectivitat legal de l'acord impugnat només se suspendrà:

• A instàncies d'un magistrat

 

•  Amb caràcter cautelar

 

• Un cop hagi escoltat al demandant i a la Comunitat ³.  

 ^{3 Font: Article 553-32 Codi Civil Català i canvi d'ordre de l'article 18 LPH sotspunt d.}

 2. Puc impugnar quan els altres copropietaris han aprovat una actuació en acta?

 

En principi sí.

 

2.1 Davant de quina instància s'ha d'impulsar aquesta acció?

 

Davant de la primera, el jutjat ha de ser a la localitat on estigui situada la Comunitat de Propietaris.

 

3. Qui està legalment legitimat per impugnar? Quins supòsits permeten fer-ho? Quina quantitat fixa costa?

 

Per estar legalment legitimat cal demostrar ser:

• Una persona -física o jurídica- propietària 

 

• Al corrent de pagament amb la comunitat³ 

Pel que fa al sentit del vot i a la voluntat manifesta envers l'acord en qüestió cal:

• Haver votat en contra

 

• En cas que hom estigui absent haver-se oposat 

 

Altres supòsits que permeten impugnar:

• Haver estat privat il·legítimament del dret de vot

Fonts: Article 553-31 Codi Civil Català i, si ens llegeixes des d'una Comunitat Autònoma sense Codi Civil Article 18 Llei Propietat Horitzontal. 

^{3: Nota: Val la pena posar en relleu que les persones que satisfan les dues condicions inicials són alhora les que prèviament han tingut dret a vot a la Junta}.

Les diferents fonts concorden: costa una quantitat fixa de prop de tres-cents (300) euros.

 

4.  En quines situacions les persones físiques o jurídiques no poden impugnar un acord que consta en acta? 

 

a)  Quan qui vol fer retrocedir el caràcter vinculant d'un acord és:

• Llogater: Ja que només les persones propietàries tenen dret a vot.

 

• Nou propietari a qui se li ha transmès un producte immobiliari dins la Comunitat:  Això és així encara que aquest tingui càrregues que no hagin estat causades pel nou propietari

 

• l'Administrador de Finques de la CP: Seria perjudicial que l'Administrador pogués impugnar la seva pròpia destitució.

En el supòsit que li fos possible només podria al·legar un defecte de caràcter formal a la votació, i en última instància, és precisament l'Administrador de Finques el responsable d'evitar "defectes formals" . 

• Treballador amb contracte en vigor amb la CP: Amb l'excepció de l'Administrador de Finques cap treballador participa en la Junta de Propietaris.

 

b) Una persona propietària amb deutes envers la propietat: Quan hom deu diners a la Comunitat no ha complert una obligació envers aquesta. En aquesta situació, no es poden gaudir els mateixos drets que altres copropietaris que paguen religiosament.  Ara bé, hi ha una excepció, que abans d'impugnar: la persona reclamant consigni el pagament en sèu judicial.

 

c) Quan el propietari en qüestió s'hagi abstingut a la votació:  Fer-ho elimina la possibilitat de recórrer. Pensa-hi: és un contrasentit voler impugnar quelcom al qual no t'has oposat prèviament en Junta, a més, l'abstenció, sempre és més a prop del vot afirmatiu que del negatiu.

 

d) Ho fa amb més de tres mesos o més d'un any des de la celebració de la Junta. Expliquem a què obeeix cada termini:

• La impugnació ha de ser màxim en tres mesos: quan no es contravé la llei 

 

• La impugnació ha de ser màxim en un any: quan són acords contraris a llei

 

5. Què cal fer amb posterioritat a presentar la impugnació?

 

a) Espera la resposta de la Comunitat de Propietaris: En trenta (30) dies la comunitat ha de respondre't en tant que demandant. En cas de no rebre contestació contacta amb el secretari.

b) Presenta la demanda: En dos (2) mesos des de la resposta de la Comunitat

c) Assisteix a la vista judicial: pot semblar evident, però volem ser minuciosos quan un demanda ha de presentar-se el dia que es fixi la vista

d) Espera la sentència: en vint dies (20) el magistrat ha de dictar la resolució   

 

6.  Quines fonts de Dret regeixen la impugnació? Quines peculiaritats té cadascuna?

 

- El Codi Civil Català (d'ara endavant CCC)

- La Llei de Propietat Horitzontal (d'ara endavant LPH) 

 

6.1 Ens llegeixes des de Catalunya?

 

L'article 553-31 del Codi Civil Català (d'ara endavant CCC) preveu la possibilitat d'impugnar els acords recollit a l'acta signada en els següents supòsits:

a)  Si són contraris a: les lleis, al títol de constitució o als estatuts o si, ateses les circumstàncies, impliquen un abús de dret. Familiaritza't aquí amb els Estatuts i el Reglament de la comunitat  

 

b) Si són contraris als interessos de la comunitat o greument perjudicials per a un dels propietaris

 

Accedeix aquí al CCC. En aquest text n'hem citat els articles següents:

• 553-27: "Acta"
• 553-31: "Impugnació" (d'acords)
• 553-32 "Suspensió" (cautelar d'acords)

 

6.2 Ens llegeixes des de Comunitats Autònomes sense Codi Civil Propi? Llavors l'article 18 de la LPH és clau 

 

La LPH disposa exactament el mateix que el Codi Civil Català amb els següents petits canvis:

a) Que no anomena el títol de constitució com a document -potencialment- legitimador d'una impugnació. 

b) Que -com a motiu suficient d'impugnació- no preveu que l'acord pugui ser portat davant el jutge per: "Un únic propietari greument perjudicat"

c) Que disposa la total llibertat d'impugnació pels acords referents al: "establecimiento o alteración de las cuotas de participación (...)".

 

Accedeix al text complet de l'article 18 de la LPH.

 

7. Epíleg: Com ha de ser l'aplicació del Dret en general? Per què no és gens desitjable que sigui intuïtiva?

 

Comprendre com ha de ser una aplicació ideal del Dret tancarà el cercle. Aquesta ha de ser:  

a) Casuística: És a dir, d'acord amb l'estudi del cas concret, això no és contradictori amb recolzar-se en la resolució de "precedents" jurídics és a dir casos iguals o molt semblants ja resolts sense ambigüitats 

b) Procedimental: És un camí amb procediments previsibles

c)  Motivada: Un jutge ha d'argumentar sempre les seves decisions d'acord amb la llei

 

Cal:

•  Eliminar l'arbitrarietat 

 

• Salvaguardar els drets de totes les parts durant i, després del procés judicial (les decisions dels jutges, mentre no s'arribi a la instància més alta, són apel·lables).

Les Tecnologies de la Informació i la Comunicació busquen ser "intuïtives". En canvi, L'aplicació del Dret, no pot ser-ho perquè "intuïció" és un: "Coneixement directe i immediat (...) sense recórrer a inferència o raonament"⁵ .

Qui administra justícia ha d'intentar:

• Fonamentar les seves sentències de forma més intel·ligible pel ciutadà que no està famialiaritzat amb el llenguatge juridíc (això importa quan parlem d'impugnacions)

 

• Escollir l'agilitat: evitant caure en la simple aplicació del dret sense tenir en compte el context social del cas

L'administració pública ha de:

• Posar molts més mitjans a disposició dels jutges

Ens encantaria que aquest text contribuís a fer entendre totalment els mecanismes i implicacions de la impugnació.

^{5Font: Diccionari de l'Institut d'Estudis Catalans}.