Com funciona el pagament d'impostos al lloguer d'habitacions?

11 | 05 | 26
| Sector immobiliari

El lloguer d'una habitació en l'habitatge habitual es considera, a efectes fiscals, com un rendiment del capital immobiliari. Has de tributar pel lloguer d'habitacions en l'IRPF: no fer-ho comporta una sanció que pot assolir el 150 % de l'import defraudat.

Quines són les conseqüències pràctiques de l'últim canvi legal en l'arrendament? La no convalidació del Decret Llei 8/2026 el 28 d'abril de 2026.

La Llei 35/2006 de l'IRPF empara la tributació del lloguer d'habitacions

Referència Legal Text de la Llei
Article 22.1 de la Llei de l'IRPF «Tindran la consideració de rendiments íntegres procedents de la titularitat de béns immobles tots els que es derivin de l'arrendament o de la constitució o cessió de drets o facultats d'ús o gaudi sobre aquells».

 

A quines caselles declara el propietari el lloguer d'habitacions?

 

La tributació del lloguer d'habitacions s'ha d'efectuar principalment entre la casella 102 i la 106. Més en general, en la Declaració de la Renda 2026, és de la 102 a la 154, on es declaren tots els imports relacionats amb el capital immobiliari.

Número i títol de casella Què reflectir-hi?
102: «Ingressos íntegres computables» El total brut obtingut per l'arrendament incloent-hi les despeses deduïbles.
103: «Despeses pendents de deduir dels exercicis» Despeses d'immobles que no es van poder deduir completament en anys anteriors.
104: «Despeses pendents d'exercicis anteriors aplicades» Connectada a la 103, permet posar-se al dia amb deduccions passades.
105: «Interessos i despeses de finançament» Interessos d'un préstec hipotecari lligat a l'immoble arrendat.
110: «Despeses de formalització del contracte» Quantitats derivades de la formalització (honoraris d'immobiliàries o notaris).
111: «Import de defensa jurídica» Eventuals despeses legals relacionades amb l'immoble.

 

Quins impostos ha d'abonar l'inquilí d'una habitació?

 

A diferència del propietari, l'inquilí no ha de pagar impostos pel lloguer d'una habitació. En tractar-se d'una despesa i no d'un ingrés, no tributa en l'IRPF. De fet, si l'habitació és el seu habitatge habitual, l'inquilí té dret a aplicar-se diverses deduccions autonòmiques per reduir la seva quota, ja que des de 2015 no existeix la desgravació estatal.

Per exemple, a Catalunya, poden desgravar el lloguer els inquilins que compleixin algun d'aquests requisits:

  • Ser menor de 32 anys.

  • Estar en situació d'atur.

  • Posseir el certificat de discapacitat (grau igual o superior al 65 %).

  • Ser vidu/a o tenir 65 anys o més.

 

Porta IVA el lloguer d'habitacions? Tributació i excepcions

 

En principi no; el lloguer està exempt d'IVA sempre que es destini exclusivament a habitatge habitual. No obstant això, el propietari haurà d'aplicar un IVA del 10 % si ofereix serveis propis de la indústria hotelera (neteja periòdica, rentat de roba o restauració).

 

Reducció 60 % lloguer habitacions: Requisits del benefici fiscal

 

Per beneficiar-se de la reducció del 60 % sobre el rendiment net, l'arrendament ha de complir les condicions d'habitatge habitual detallades aquí:

Requisit Explicació tècnica Quan és indispensable?
Habitatge habitual L'inquilí hi ha de residir de forma permanent; és la condició clau. Sempre
Empadronar-se Prova fefaent de residència permanent i no d'ús temporal. Sempre
Ús de temporada Lloguers de vacances o d'estudis no donen dret a reducció. Mai
Contracte escrit Essencial perquè ambdues parts justifiquin el benefici fiscal. Sempre
Subministraments El propietari dedueix despeses en la part proporcional a l'habitació. Sempre
Llei 12/2023 Per a nous contractes (a partir de 2024), la reducció base és del 50 % però pot arribar al 90 % quan es llogui a joves en zones tensionades. Segons contracte

 

Lloguer d'habitacions: Codi Civil vs. LAU

 

La diferència principal ja, familiar al lector, és si l'habitació és el teu habitatge permanent o si l'estada és d'ús temporal.

Característica Lloguer sota la LAU (Habitatge habitual) [Veure Nota 1] Lloguer sota Codi Civil (Temporal) [Veure Nota 2]
Durada Pròrrogues obligatòries fins a 5 anys (7 si és empresa). Durada exacta pactada. Sense pròrrogues legals.
Desnonament Procés més lent per les proteccions socials de l'habitatge. Mètode més àgil en finalitzar el termini estipulat.
Dret de tanteig L'inquilí té preferència de compra si es ven la casa. No existeix dret d'adquisició preferent.
Fiança Obligatòria d'1 mes amb dipòsit en organisme oficial. Segons pacte entre les parts (habitualment 1 mes).
Control de preus Aplicable en zones tensionades segons la CCAA. No s'apliquen els límits de preus de lloguer.

 

És legal que l'inquilí sotsarrendi una habitació?

El sotsarrendament és legal segons l'Art. 8.2 de la LAU, sempre que es compleixin aquests passos:

  1. Revisió de contracte: El contracte original no ha de prohibir expressament el subarrendament.

  2. Consentiment escrit: És obligatori el permís previ i per escrit del propietari.

  3. Límit de la renda: El preu cobrat no pot ser superior a la renda total que paga l'inquilí.

  4. Contracte de subarrendament: S'ha de formalitzar per escrit i s'extingeix amb el contracte principal.

En aquesta guia, Grupo Housfy ha analitzat la tributació del lloguer d'habitacions i els drets legals de propietari i inquilí.

Notes legals de referència

  • Nota 1: Lloguer sota la LAU (Habitatge habitual)

    Aquest règim es fonamenta en l'Article 2 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), que defineix l'arrendament d'habitatge com aquell que recau sobre una edificació habitable el destí primordial de la qual sigui satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari. La seva regulació és imperativa segons l'Article 4.2 de la LAU, cosa que atorga a l'inquilí els drets i pròrrogues recollits en el Títol II de l'esmentada llei.

  • Nota 2: Lloguer sota Codi Civil (Temporal / Per temporada)

    Aquest supòsit es regeix per l'Article 3 de la LAU, que classifica el lloguer de temporada com un arrendament per a «ús diferent del d'habitatge». Segons l'Article 4.3 de la LAU, aquests contractes es regeixen primordialment per la voluntat de les parts i, en defecte d'això, pels Articles 1542 a 1582 del Codi Civil.

  • Nota 3: Especificació de l'Arrendament de Coses

    Per a estades que no comprenen l'habitatge íntegre o manquen de vocació de permanència, l'Article 1543 del Codi Civil és la norma supletòria fonamental, definint el contracte com aquell on una de les parts s'obliga a donar a l'altra el gaudi o ús d'una cosa per temps determinat i preu cert.