Com canviar d'administrador de finques: passos i consells (2026)

Quins són els passos a seguir per canviar l'administrador?

Els tres requisits per canviar d'administrador de finques són:

• Quan es convoca la Junta de Propietaris: el seu ordre del dia s'ha de limitar al punt «votació del cessament de l'administrador de finques».

• Durant aquesta Junta de Propietaris extraordinària: votar, per majoria simple [de sís], la destitució d'aquest professional.

• Després de la Junta de Propietaris extraordinària: notificar-li la decisió mitjançant burofax amb acús de recepció.

Article 17.7 de la LPH: Quina majoria es necessita per canviar d'administrador?

Motius legals per destituir l'administrador

El concepte clau aquí és el de «justa causa»¹. Aquest es defineix com: «opció, motivada per una conducta dolosa, que l'Administrador sigui cessat abans que el seu mandat acabi».

«Com hem avançat, es requereix l'acord de la majoria simple de la Junta de Propietaris».

Els motius legals per destituir l'administrador són:

• L'incompliment de les seves funcions.

Dos exemples de «justa causa» de cessament són:

• Persistir en la no-rendició de comptes.

• Efectuar pagaments indeguts o incórrer en irregularitats comptables demostrables.

Mai es podrà al·legar com a «justa causa» de cessament que la comunitat de propietaris:

• No comparteixi el criteri professional de l'administrador.

• Vulgui contractar un altre professional.

La lliure decisió de la Junta de Propietaris.

Articles que sustenten els motius legals per destituir l'administrador

Llei de Propietat Horitzontal

• Article 13.1: «1. Els òrgans de govern de la comunitat són els següents:

  a) La Junta de propietaris.

  b) El president i, si escau, els vicepresidents.

  c) El secretari.

  d) L'administrador».

  La lletra d) aclareix que es pot nomenar l'administrador de finques.

• Article 15.2 (Possibilitat d'encarregar l'administració a un professional extern): «La comunitat pot encarregar l'administració a un professional extern que compleixi les condicions professionals legalment exigibles. En aquest cas, las funcions d'administració inclouen també les de secretaria».

• Article 20 (Correspon a l'administrador):

  • a) Vetllar pel bon règim de la casa, les seves instal·lacions i serveis (...).

  • b) Preparar con la suficients antelació i sotmetre a la Junta el pla de despeses previsibles (...).

  • c) Atendre a la conservació i entreteniment de la casa, disposant les reparacions i mesures que resultin urgents, donant-ne immediatament compte al president o, si escau, als propietaris.

  • d) Executar els acords adoptats en matèria d'obres i efectuar els pagaments i realitzar els cobraments que siguin procedents.

  • e) Actuar, (...) com a secretari (...).

  • f) Totes les altres atribucions que se li confereixin per la Junta.

• Article 13.7 (Previsió de la possibilitat de cessament): «Els designats [com a Secretari o Administrador] podran ser remoguts del seu càrrec abans de l'expiració del mandat per acord de la Junta de propietaris, convocada en sessió extraordinària».

  Aquesta via és legal, alehores a tenor de l'article 1729 del Codi Civil pot implicar una despesa a la comunitat.

Codi Civil

• Article 1729 (Supòsit d'indemnització si no hi ha causa objectiva de cessament): [La comunitat en la seva condició legal de «mandant» del servei d'administració] «ha d'indemnitzar el mandatari de tots els danys i perjudicis que li hagi causat el compliment del mandat, sense culpa ni imprudència del mateix mandatari».

Codi Civil Català

• Article 553-18.1: L'administrador (...) exerceix les funcions següents:

  • a) Prendre les mesures convenients i fer els actes necessaris per conservar els béns i el funcionament correcte dels serveis de la comunitat.

  • b) Vetllar perquè els propietaris compleixin les obligacions i fer-los les advertències pertinents.

  • c) Preparar els comptes anuals de l'exercici precedent i el pressupost.

  • d) Executar els acords de la junta de propietaris i fer els cobraments i els pagaments que corresponguin.

  • e) Decidir l'execució de les obres de conservació i reparació de caràcter urgent, de la qual cosa ha de donar compte immediatament a la presidència.

  • f) Pagar, amb autorització de la presidència, les despeses de caràcter urgent que puguin ser a càrrec del fons de reserva.

  • g) Les altres funcions que expressament li siguin delegades per la junta de propietaris o atribuïdes per la llei.

• Article 553-18.2: «L'administrador és responsable de la seva actuación davant la junta de propietaris»².

• Article 553-19.2 a) (Previsió de la possibilitat de cessament): [Correspon a la Junta de Propietaris] «El nomenament i la remoción de les persones que han d'ocupar o ocupen els càrrecs de la comunitat».

Model de carta o burofax per canviar d'Administrador de Finques: Com ha de ser?

Encara que busquis un model de carta, el burofax amb acusament de recepció és l'única via fefaent de comunicar un cessament. A continuació, mostrem el model de burofax per canviar d'Administrador de Finques:

REMITENT: [Nom i Cognoms del President/a]

En qualitat de President/a i representant legal de la Comunitat de Propietaris de la [Carrer/Av./Passeig], Núm. [Número]

[Codi Postal, Municipi i Província]

DESTINATARI: [Nom de l'Administrador Sortint o Raó Social de l'Agència]

[Adreça Postal Completa del Despatx]

[Codi Postal i Municipi]

ASSUMPTE: Notificación fefaent d'acord de cessament de serveis d'administració i requeriment formal de lliurament de documentació i saldos.

A [Municipi], a [Dia] de [Mes] de 2026.

Estimat/da Sr./Sra. [Cognom de l'Administrador]:

Per la present, en la meva condició de President/a i representant legal de la Comunitat de Propietaris, em dirigeixo a vostè amb la finalitat de notificar-li formalment l'acord adoptat per l'òrgan de govern d'aquesta comunitat de propietaris.

A la Junta General [Ordinària / Extraordinària] de propietaris, celebrada legalment el passat dia [Data de la junta], es va acordar per la majoria simple requerida a l'article 17.7 de la Llei de Propietat Horitzontal, el cessament de les seves funcions com a Administrador i Secretari d'aquesta Comunitat de Propietaris, com efectes econòmics i administratius a partir del pròxim dia [Data exacta d'efectes del cessament]. En conseqüència, a partir de la citada data, quedarà extingida qualsevol relació contractual entre vostè i aquesta Comunitat.

A l'empara de la legislació aplicable, li REQUERIM que doni compliment a les següents obligacions:

• 1. Traspàs de Documentació: Posar a disposició d'aquesta Presidència (o, en defecte d'això, del nou administrador designat, D./Dna. [Nom], col·legiat/da Núm. [Número]), la totalitat dels arxius, llibres i justificants pertanyents a la Comunitat en un termini màxim de 10 dies feiners comptats des de la data d'efectes del cessament. Aquest lliurament haurà d'incloure, de forma preceptiva però no limitativa:

  • Llibre d'Actes original de la comunitat, degudament diligenciat.

  • Títol constitutiu, Escriptura d'Obra Nova, Divisió Horitzontal i Estatuts.

  • Contractes originals vigents amb empreses de subministraments i serveis.

  • Certificat digital de la Comunitat de Propietaris i corresponents claus d'accés.

  • Històric de factures, nòmines i assegurances socials dels empleats de la finca.

• 2. Estat de Comptes i Liquidació de Saldos: Presentació de l'estat de comptes tancat a la data efectiva del cessament, diari de caixa, llistat actualitzat de rebuts pendents de cobrament (desglossament de morositat) i justificació de saldos bancaris conciliats. Així mateix, haurà de reintegrar de forma immediata qualsevol fons o romanent propietat de la comunitat que obri en el seu poder.

• 3. Revocació de Facultats i Accessos: Abstenir-se de realitzar, a partir de la data d'efectes del seu cessament, qualsevol moviment bancari o gestió jurídica en nom d'aquesta Comunitat, en quedar revocades de ple dret totes les seves facultats de representació i signatura en els comptes de la copropietat.

Li preguem que es posi en contacte amb aquesta Presidència com més aviat millor per coordinar el lloc, dia i hora en què es procedirà a la signatura del corresponent document d'«Acta de traspàs i rebí» de la documentació general.

Atentament,

Signatura: 

 [Nom del President/a] President/a de la Comunitat de Propietaris de [Adreça de la finca]

Administració de finques online vs. tradicional

A Grup Housfy té un equip compromès amb tres valors innegociables: la professionalitat, la transparència i les ganes de fer-te la vida més fàcil. Creiem que una gestió de qualitat no hauria de ser un luxe, sinó l'estàndard per a qualsevol comunitat. Tres principis són el nostre far:

• Rigor: Formem un grup de marques líders i de referència en el sector. Saps exactament en mans de qui estàs.

• Personalització: Oblida't de ser un número d'expedient. El teu administrador de finques et coneixerà pel teu nom i estarà sempre a un clic o una trucada de distància per resoldre els teus dubtes.

• Agilitat: Combinem la proximitat de l'administració de tota la vida amb la comoditat de la tecnologia. Què significa això per a tu? Que tindràs tota la documentació de la teva finca disponible les 24 hores a la teva àrea d'usuari.

Vols unir-te a la «nova era immobiliària»? Contracta els nostres serveis.