10 Preguntes sobre el Llibre de l'Edifici
Per acabar gener estudiem tot el que envolta el Llibre de l'Edifici. La setmana vinent solucionarem dubtes sobre la Inspecció Tècnica d'Edificis. Hi ha un vincle entre ambdós temes perquè la Inspecció Tècnica d'Edificis, tan bon punt se supera, ha d'integrar-se al Llibre de l'Edifici.
Introducció: Llibre de l'Edifici i l'Historial Mèdic: dues cares de la mateixa moneda
El Llibre de l'Edifici suposa per una edificació el mateix que l'historial mèdic per una persona. Llibre de l'Edifici i Historial Mèdic comparteixen objectiu: formular un diagnòstic orientat a adoptar mesures correctores de les incidències detectades.
Primera part: el Llibre de l'Edifici com a document legal:
El fet que el Llibre de l'Edifici, sigui esmentat pel legislador implica que no podem considerar-lo com quelcom "estrany". Ans al contrari, atès que incomplir la legislació té serioses conseqüències cal fer l'esforç de familiaritzar-se, tranquil/a de seguida t'ajudem!
1. Com es defineix el Llibre de l'Edifici (en endavant LE)?
"El conjunt de documents o fitxers, sigui quin sigui el seu format, que donen informació sobre les característiques de l'edifici (...)". Font: extracte del decret 67/2015 de la Generalitat.
2. Per què tothom ha de conèixer el llibre de l'Edifici?
Perque existeix el principi jurídic de publicitat de les lleis: "cap de nosaltres pot argumentar que va incomplir una legislació perquè no la coneixia".
3. Quina administració regula el Llibre de l'Edifici?
L'administració competent per legislar sobre el Llibre de l'Edifici (en endavant LE) és la Generalitat de Catalunya.
El foment de la rehabilitació, al municipi de Barcelona, és una competència del Consorci de l'Habitatge de Barcelona, pel que fa a l'Àrea Metropolitana en aquest àmbit territorial el competent és el Consorci d'habitatge de l'àrea Metropolitana.
Font: Disposició addicional quarta del Decret 67/2015.
Desitges més informació sobre el repartiment de competències en habitatge? Accedeix aquí al nostre article del proppassat disset de gener.
4. Quina disposició concreta desenvolupa la potestat legislativa de la Generalitat de Catalunya en inspecció, conservació i millora d'edificis?
El Decret 67/2015, en vigor des del 27 de maig de 2015, per al "Foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de
l'edifici. Aquí pots consultar el decret sencer.
Segona part: Què hem de saber del LE a les Comunitats de Propietaris o com a propietaris/es únics d'un edifici?
Com aconseguir que l'edifici on vivim satisfaci els requeriments del LE és el quid de la qüestió.
5. Quin és l'àmbit d'aplicació del decret 67/2015?
1. "Els Edificis unifamiliars o plurifamiliars, on existeixi l'ús d'habitatge, sense perjudici que puguin contenir també altres usos diferents del residencial. (...)"
Extracte: Article 3 del decret 67/2015.
6. Quin és el contingut mínim del LE segons el decret 67/2015?
Atenint-nos a l'article 23 del decret 67/2015 és el següent:
"a) Les instruccions o recomanacions d'ús i manteniment de l'edifici i les seves instal·lacions.
b) L'arxiu de documents.
c) El registre d'incidències"
7. Quina documentació concreta necessita el LE d'una obra nova?
Cal destacar que el LE existeix tan bon punt s'ha acabat la construcció de l'edifici.
La documentació que requereix una obra nova esquemàticament consta de tres grans blocs temàtics:
a) Quadern de registre amb per exemple:
- Dades inicials de l'edifici
- Registre d'incidències
- Registre d'operacions de manteniment i reparacions
b) Document d'Especificacions Tècniques de l'edifici (DET), signat pel tècnic competent, amb per exemple:
- Plànols a escala, com a mínim a escala 1:100, de les plantes, els alçats i les seccions de l'estat final de l'edifici
- Plànols de fonamentació i de l'estructura, com a mínim a escala 1:100, amb els corresponents detalls constructius
- Esquemes dels principals materials i les solucions emprats en la construcció de les xarxes d'instal·lacions i dels sistemes de seguretat existents
Arxiu de documents amb per exemple:
- Les llicències en què s'empara la construcció de l'edifici i les que faculten l'ocupació general de l'habitatge i el funcionament d'instal·lacions comunes, amb especificació de la data de la seva concessió o sol·licitud
- El certificat de final d'obra de la construcció
- L'escriptura pública de declaració d'obra nova
Aquí pots accedir a tota la documentació requerida per una obra nova.
8. S'ha de formalitzar d'alguna manera el LE davant l'administració? Quin és el termini per inscriure les operacions de manteniment al LE?
Evidentment perquè, a ulls de l'Administració, el que no es formalitza no existeix.
Citem l'article 26 del Decret 67/2015:
"1. (...) el llibre de l'edifici inicialment ha d'estar format, com a mínim, per l'informe d'inspecció tècnica i el document acreditatiu de lliurament a l'Administració (...)".
Pel que fa a la inscripció d'operacions de manteniment, aquestes s'han d'inscriure durant el mes després d'executar-se.
9. La Comunitat de Propietaris o jo com a propietari únic d'un edifici he de custodiar el LE?
Rotundament sí. L'obligació legal de desar en lloc segur el LE es recull a l'article 25 del Decret 67/2015). Aquesta neix des que la ITE obté el "Certificat d'aptitud".
A Finques Feliu recomanem que sigui l'administrador qui guardi el LE ben arxivat i en faciliti la consulta a requeriment, dels propietaris/es interessats.
10. Entenc que el LE s'ha de mantenir actualitzat perquè ho diu la llei, però de debò és necessari?
És clar. Tenir el LE actualitzat té un avantatge que tothom pot entendre: ens mostra tot l'historial de l'edifici. Saber d'on partíem i on estem ara serà especialment necessari quan la ITE detecti deficiències a l'edifici. Així quan aquestes, en un temps no superior a l'any, se solucionin aquesta informació haurà estat per tothom aclaridora (en el cas de qualsevol arquitecte tècnic aquesta informació serà valuosíssima).
Comparteix aquest text, hem facilitat molta informació útil de cara a les Juntes de Propietaris.