Veto de alquileres turísticos en la comunidad: ¿Puedo impulsarlo legalmente?
Sí el artículo 553-11.1 letras a) y b) del Código Civil Catalán, lo permite desde 2006.
¿Qué espacio privativo puede convertirse en un alquiler turístico?
El interior de tu vivienda. Ahora bien, esto, únicamente es posible cuando los Estatutos lo autorizan.
Alquiler turístico Cataluña: Análisis de los epígrafes a y b del artículo 553-11 del Código Civil Catalán
El artículo 553-11.1 detalla todas las limitaciones legales en los Estatutos de la comunidad.
¿Qué puede regular la comunidad de propietarios de acuerdo con los epígrafes a y b?
- Letra a: ”El destino, el uso y el aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes".
- Letra b: “Las limitaciones de uso y otras cargas de los elementos privativos”.
El establecimiento de arrendamientos turísticos en el edificio será ilegal cuándo:
- Se redacte el escrito de acuerdo con los epígrafes a) y b): Este, de manera jurídicamente impecable y clara tiene que vetar el establecimiento de arrendamientos turísticos o bien de empresas dentro de la comunidad.
- Se apruebe en Junta con: 4/5 Partes (80%) de votos afirmativos que sean iguales a esta misma proporción de cuotas de participación.
- El veto alquiler turístico Cataluña se incluya en el texto de los: Estatutos vigentes en la comunidad.
A contrarío sensu, establecer pisos turísticos será totalmente legal cuando los propietarios no hayan hecho constar ninguna limitación. Esto permanecerá así hasta que cambie la redacción de los Estatutos.
La irretroactividad de la variación de los Estatutos
Una prohibición nacida de una variación en los Estatutos nunca podrá aplicarse retroactivamente1. Esto significa que cuando en la comunidad haya inmuebles turísticos alquilados antes de alterar los Estatutos2:
- Esta no tendrá derecho a exigir la rescisión de estos contratos de arrendamiento.
El Código Civil Catalán: Legislación exclusiva por el derecho inmobiliario en Cataluña
“Legislación exclusiva” quiere decir que en Cataluña no se aplican las normas ajenas de Derecho Inmobiliario. Esto tiene una consecuencia práctica fundamental:
Es indiferente que, el Tribunal Supremo solo exija 3/5 partes de votos y cuotas la mayoría para vetar los alojamientos turísticos3. La razón es que se basa en el artículo 17.12 de la Ley Propiedad Horizontal, que no rige en Cataluña4.
Para prohibir el alquiler turístico en Cataluña la mayoría de los votos y las cuotas de participación necesaria continúa siendo 4/5 partes (80%). Esta proporción se establece en el artículo del Código Civil Catalán dedicado a la “Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas”. Nos referimos al 553-26-2 epígrafe a).
Análisis del artículo 553-26.2 epígrafe a) del Código Civil Catalán
A continuación puedes leer los apartados citados:
- Encabezamiento del punto segundo del artículo veintiséis:
“Hace falta el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que tienen que representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación(…).
- Epígrafe a):
“Modificar el Título de Constitución y los Estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario”.
La lectura del artículo evidencia que lo importante para el legislador es el cumplimiento de la proporción legal de aprobación para cambiar los Estatutos, no cuando se cambian.
Acabamos con una pregunta que se plantea cuando existen alquileres turísticos en la comunidad: ¿Debo declarar el arrendamiento turístico? Sin duda, siempre hay que tributar.
En Grupo Housfy nos encanta acompañarte.
1: Irretroactividad de la prohibición de alquileres turísticos: Consulta la sentencia "STSJ CAT 5827/2018".
2: La prohibición de arrendamientos turísticos derivada de un cambio en los Estatutos será aplicable a partir de su existencia.
3: Sentencia del Tribunal Supremo que no rige en Cataluña y que reduce a 3/5 partes los votos y cuotas favorables al veto de los alquileres turísticos: "SAP SS483/2019".
4: Evidentemente tampoco se aplica en Cataluña la Ley Orgánica 1/2025 de 3 de abril ni cualquier otra posterior que emane del Derecho inmobiliario Estatal.