¿Quién paga las costas procesales en la comunidad de propietarios?
Judicializar un conflicto debe ser siempre la última opción. Sin embargo, conviene saber "¿Quién paga las costas de un pleito dentro de la comunidad de propietarios?".
Introducción: Como presidente tienes que dirigir reuniones. Un administrador de fincas te ayudará de manera decisiva
Seleccionar y contratar un administrador de Fincas mejorará el funcionamiento de la Comunidad de Propietarios (de ahora en adelante CP) en tres aspectos clave:
- Supone contar con un experto en legislación y jurisprudencia
- Profesionaliza la dirección de las Juntas
- Asesora cuando se trata de solucionar disputas
Primera Parte: Los tres peldaños para desactivar un conflicto sin salir de la CP
a) Escucha activa: Presidente y administrador deben comprender en profundidad las posturas antagónicas de las partes.
Para superar este primer peldaño tienes que poder responder dos preguntas:
¿Tiene base real la disensión?
¿Qué objetivos las enfrentan?
Si la segunda cuestión se contesta afirmativamente, haz clic aquí.
b) Desplaza el enfrentamiento del terreno de la emoción al de la razón: En este segundo peldaño queremos viajar desde la descalificación personal hacia una solución negociable.
¿Cómo hacerlo? Presidente y administrador tienen que impulsar las partes a:
- Ponerse "de acuerdo en el desacuerdo": Para empezar, se tiene que concretar cuál es el problema objetivo a superar
- Desmenuzar la disputa en pequeños problemas eliminables: Se trata de aumentar la confianza mutua tanto como sea posible y animarse desbrozando el camino de obstáculos
- Afrontar la solución global a la confrontación: En el punto precedente se ha construido cierta seguridad en que hará la parte "contraria". A partir de esta base, la figura del administrador de fincas cobra valor, porque es plausible que en el pasado, haya encontrado salida en enfrentamientos parecidos al planteado.
La mediación profesional representa el tercero y último peldaño.
c) Este procedimiento tiene una tasa de éxito próxima al 80%: El Código Civil Catalán consagra la mediación.
Segunda Parte: el Artículo 24 de la Constitución Española establece la "tutela judicial efectiva"
Cuando las posiciones estén muy enrocadas habrá que recurrir en la justicia.
El artículo 24 de la Constitución Española prepara este camino. Dice así:
"1. Todas las personas tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales (...) sin que, pueda producirse indefensión.
2. (...) En un juicio es tiene derecho a contar con:
- Juez ordinario (...)
- Defensa
- Asistencia letrada
- Información clara sobre la acusación (...)
- La ejecución, dentro del plazo y en la forma oportuna, de un proceso público con todas las garantías
- A utilizar los medios de prueba pertinentes para su defensa,
- A no declarar contra sí mismos
- A no confesarse culpables
- A la presunción de inocencia
(...)
a) ¿Cuáles son las costas procesales?
El artículo 241 de la Ley De enjuiciamiento Civil determina a qué conceptos hacen referencia las costas procesales:
"1.º Honorarios de la defensa y representación técnica (...)
2.º Inserción de anuncios o edictos (...)
3.º Depósitos necesarios para la presentación de recursos
4.º Derechos de peritos y otros abonos (...)
5.º Copias, certificaciones, notas, testimonios y documentos análogos (...) excepto los reclamados por el tribunal a registros y protocolos públicos (...)
6.º Derechos arancelarios (...) para el desarrollo del proceso.
7.º La tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional (...)
b) ¿Qué tasas no son costas procesales?
El importe de la tasa abonada en los procesos de ejecución de las hipotecas constituidas para la adquisición de vivienda habitual
- Los otros procesos de ejecución derivados de estos préstamos o créditos hipotecarios cuando se dirijan contra el propio ejecutado o contra los avalistas
- Los titulares de créditos derivados de actuaciones procesales podrán reclamarlos de la parte o partes que tengan que satisfacerlos sin esperar que el proceso finalice (...).
c) ¿Quién tiene que satisfacer las costas procesales?
Según el artículo 241 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en principio, las costas procesales tienen que ser sufragadas por todas las partes. Ahora bien, el juez puede condenar a la parte contra la cual ha dictado sentencia firme a afrontar las costas en su totalidad.
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d) ¿La Asistencia Jurídica puede ser gratuita?
Sí lo puede ser. Ahora bien, solo en los supuestos delimitados por la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita. Esta regulación desarrolla el artículo 119 de la Constitución Española.
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Tercera Parte: El caso específico de la defensa jurídica de los intereses de la CP
La CP no tiene personalidad jurídica propia, son las entidades titulares de propiedades a la CP las que tienen personalidad jurídica. En el supuesto que nos ocupe, lo primero a discernir es:
¿Cuál es la naturaleza del gasto por el cual litiga la CP?
- Para saber cuando estamos ante un gasto general la clave es que se litigue por un interés general de la CP. Entonces se considera que todo el mundo tiene que sufragar su parte de los costes de la demanda. En caso de no hacerlo, aquella persona (o personas) que no pagara, se beneficiaría del resultado positivo del gasto sin contribuir.
El segundo interrogante es: ¿Contra quién litiga la CP?
a) Una persona física o jurídica externa a la CP
Para litigar contra un tercero la CP tiene que votar y aprobar con mayoría simple la demanda. Entonces todos los copropietarios de la CP financian el abogado. No en vano, todos hacen causa común contra un tercero.
b) Una persona física o jurídica propietaria en la misma CP
En este caso la doctrina jurídica es de sentido común: nadie tiene que contribuir a sostener la demanda contra sí mismo. Para la persona enfrentada a la CP, estos gastos no tendrán la consideración de "generales".
c) ¿Qué pasa cuando el tercer demandado es una persona jurídica que su vez forma parte de la CP?
Imaginemos la siguiente situación:
- Un empresario promotor es una persona física que encabeza una persona jurídica -la empresa promotora-
- Esta empresa promotora ha hecho obras a la CP
- El promotor, como persona física, reside a la misma CP que lo quiere demandar -raíz, de por ejemplo, defectos a la construcción-
Entonces, la jurisprudencia entiende que la persona demandada sí tiene que sufragar el coste.
La razón de la diferencia de criterio jurisprudencial entre los epígrafes "b" y "c" es sutil lo explicamos:
- En el epígrafe c) en el momento de presentación de la demanda quien es denunciado es: persona física antes de que jurídica
- En cambio, en el epígrafe b), era una persona que solo interactuaba con la CP como propietaria
- En el epígrafe c), además de persona propietaria es también el empresario titular de la promotora demandada por la CP
Epílogo: Los tres puntos esenciales sobre el pago de costas procesales
- Las costas procesales son importes que satisfacen los gastos directamente imputables al juicio
- Excepto cuando el juez disponga el contrario, las tienen que pagar todas las partes que intervienen al juicio
- La Constitución prevé la Asistencia Jurídica Gratuita
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