¿Qué conceptos se tienen que sufragar en la Comunidad de Propietarios/as?
- ¿Eres propietario/a en el seno de una Comunidad de Propietarios/as legalmente constituida?
- ¿Quieres saber tus obligaciones económicas con la Comunidad de Propietarios/as (en lo sucesivo CP)?
1. Introducción: Tipo de gastos en una CP
a) Gastos de carácter ordinario (se pueden emplear dos sinónimos de "ordinario", "común" o "general")
b) Gastos de tipo extraordinario
a) Las características de las actuaciones de carácter ordinario y tipo de contribución asociada:
- Proceden del presupuesto de la CP
- Sostienen el funcionamiento satisfactorio de la CP en el día a día
- Contribución de carácter periódico
Hay que retener que estas actuaciones corresponden a las acciones de reparación y conservación.
b) Tipo de contribución a las actuaciones extraordinarias:
- Contribución de carácter no periódico
- Exceden el presupuesto ordinario
Hay que retener que estas actuaciones corresponden a las obras que tienen que ser votadas y aprobadas en la Junta de Propietarios/as.
2. Las graves consecuencias de no aprobar o no gastar el presupuesto para el mantenimiento
Sin presupuesto para mantener el edificio gradualmente empeora la calidad de vida en él. A continuación vemos cómo:
- 2.1.1. Residir en él primero solo sería antiestético: veo pintura cuarteada (¡Qué rabia mis invitados también lo han observado!)
- 2.1.2. Residir en él transcurrido más tiempo se transformaría en algo incómodo: echo en falta un banco o una barandilla (irían de maravilla)
- 2.1.3. Residir en él transcurrido más tiempo se transformaría en algo molesto: se han desgastado los aislamientos térmicos o acústicos o han surgido goteras (paso frío, oigo a los vecinos, y el otro día cuando llovió ¡faltaban cubos!)
- 2.1.4. Residir en él transcurrido más tiempo se transformaría en algo insalubre: por falta de limpieza hay plagas (¡nadie merece vivir así!)
- 2.1.5 Residir en él transcurrido más tiempo se transformaría en inseguro: pienso en situaciones, como por ejemplo, la falta de extintores, o de luces de emergencia sobre el ascensor apagadas.
En este quinto nivel la CP ya se salta regulaciones y estaría obligada a hacer las actuaciones oportunas bajo amenaza de sanción.
Veamos las disposiciones legales incumplidas en el ejemplo:
- El Reglamento de Instalaciones y Protección Antiincendios (RIPCI)
- Órdenes EMO 254/2013 del Departamento de Empresa y Ocupación de la Generalitat de Cataluña que, a su vez, desarrolla el RD 88/2013. Estas normas determinan como mantener el ascensor.
Como resultado no se superaría la preceptiva Inspección Técnica de Edificios (ITE)
- 2.1.6. Pasado mucho tiempo sin mantenimiento alguno, residir en él se transformaría en peligroso: es el punto final de la degradación. Aparecen patologías constructivas que pueden hacer colapsar el edificio amenazando la vida de las personas residentes.
Contribuir al presupuesto de la CP es como pagar los impuestos en sociedad: la dura realidad es que hay actuaciones, muy beneficiosas para ti, que ni como propietario/a ni como ciudadano/na, puedes sufragar en solitario -y menos si coinciden varias en el tiempo-.
3. Gastos ordinarios a la CP
3.1. La cuota de carácter ordinario y el presupuesto:
Una vez visto cómo de vital es tener un presupuesto ordinario te tranquilizamos: hay que aprobar por ley. Ahora explicaremos de dónde nace y cómo aprobarlo en la Junta de Propietarios y, con la más que recomendable presencia de un/a administrador/a de fincas que en todo momento guiará a la CP reunida.
La cuota ordinaria es una cantidad que cada propietario/a abona cada mes. De la suma de todas las cuotas ordinarias, que son aportaciones individuales, nace el presupuesto de la Comunidad de Propietarios.
La cuota a satisfacer se calcula gracias al "coeficiente de participación" de cada propietario/a en el seno de la CP. Lo definimos como el porcentaje de copropiedad que tiene cualquier titular. Este se aplica sobre el inmueble, así como, sobre el total de las instalaciones comunes, expresándose normalmente en porcentajes. La base principal del cálculo suele partir de los metros construidos de cada entidad respecto del total edificado.
Una advertencia: en demasiadas ocasiones el presupuesto ordinario es demasiado ajustado, lo que puede ser un quebradero de cabeza por falta de tesorería tanto al administrador como al presidente al no tener liquidez suficiente para atender los gastos básicos del edificio.
3.2. El fondo de reserva de la comunidad de propietarios/as
Equivale, como mínimo al 5% de los gastos comunes presupuestados en Cataluña y el 10 en el resto de España (tal como puntualiza @baezcomunidades). El fondo de reserva permite disponer de un remanente de dinero. La cantidad asignada a dicha finalidad se tiene que guardar en una cuenta bancaria especial, es decir, separada de la cuenta de gastos ordinarios.
4. Ocho gastos extraordinarios en una CP
Para hacer este punto con garantías hemos contado con el asesoramiento de Editorial Sepin.
¿Por qué no hay una lista cerrada de los desembolsos por obras de mejora?
En primer lugar, porque mejorar un edificio o la zona comunitaria anexa comprende actuaciones requeridas por los propietarios "sobre la marcha". En segundo lugar, hay pagos asociados a actuaciones necesarias para satisfacer el cumplimiento de normativas: locales, autonómicas y estatales que se van sucediendo en el tiempo sin fin.
En este punto irrumpe el concepto de derrama.
Una derrama es una cantidad imprevista, por lo tanto, al margen de la cuota de carácter ordinario, a satisfacer con carácter urgente. Aquí se añade a la explicación Carles Subirà, Administrador de Finques Feliu para precisar: "muchas veces la derrama se tiene que satisfacer con carácter urgente y otras de forma programada pero con independencia de los gastos habituales de mantenimiento."
El señor Subirà añade: "Esta derrama extra, tendrá que ser aprobada por una acuerdo de la Junta General de Propietarios debidamente reunida con sesión ordinaria o bien extraordinaria y aprobada por los quórum legales correspondientes, normalmente por acuerdo de la mayoría simple de propietarios y cuotas de participación".
4.1. La limpieza de la CP
Limpiar es salubridad.
4.2. Acciones requeridas para cumplir lo que exije la Inspección Técnica Edificios
Hay que superar la ITE y esto obliga a impulsar obras de mejora. Las acciones a emprender son imprevisibles porque no todos los edificios están en el mismo estado.
Ahora bien, Carles Subirà advierte: "aunque conviene hacer pedagogía sobre la ITE haríamos mal en olvidar que cualquier otra reparación imprevista de conservación y mantenimiento del edificio tampoco debe ser olvidada".
4.3. Financiar las obras de accesibilidad
El legislador considera que las personas con movilidad reducida y más grandes de 70 años tienen que ser objeto de protección especial. En Feliu, exhortamos a estar al quite para aprovechar el plan de ayudas a la rehabilitación con cargo a los Fondos Europeos: son una oportunidad para afrontar con ayuda externa el coste de este tipo de obra.
Algunas actuaciones para facilitar la accesibilidad a la CP son:
- Instalar el ascensor
- Instalar rampas
- Nivelar un umbral elevado
- Ampliar las puertas de entrada en el edificio de la CP
4.4. Poner cámaras de seguridad en el aparcamiento de la comunidad
En este caso, es especialmente importante tener aprobado un acuerdo de la Junta. La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) advierte: "grabar imágenes de personas identificadas o identificables con fines de videovigilancia mediante cámaras se considera un tratamiento de datos personales". La AEPD determina como regularizar este "tratamiento de datos": "(...) debe inscribirse un fichero en el Registro General de Protección de Datos que indique que su finalidad es la videovigilancia".
4.5. La instalación de extintores en las comunidades de propietarios
La normativa RIPCI obliga a los propietarios de edificios de las CP a instalar extintores portátiles. Conforme a la normativa todos los edificios tendrán que superar el examen del organismo de control (OCA).
4.6. Instalación de desfibriladores
Recientemente uno de los protagonistas de un espectáculo deportivo cayó fulminado. Contar con un desfibrilador en el recinto fue la diferencia entre la vida y la muerte para el afectado. En Finques Feliu tenemos desfibriladores en las oficinas e impulsaremos su instalación en las CP que administramos.
4.7. Las posibles acciones para poner a punto la piscina y cumplir con las medidas sanitarias
El 24 de mayo Cataluña aprobó la nueva normativa por piscinas ante el COVID-19 y las CP tendrán que afrontar las posibles acciones que se puedan derivar de ello.
4.8. La indemnización de despido de un/a trabajador/a
A veces, desgraciadamente, habrá que despedir trabajadores de la CP y tal vez haya que abonar una indemnización.
Esperamos haber resuelto muchas de tus dudas como propietario/a en relación con las obligaciones económicas con la CP. En nuestra web hay un formulario de contacto donde puedes escribirnos y recibir todo tipo de asesoramiento.