Principales instalaciones en casa y en la comunidad que exigen un derecho de paso para arreglarlas

Introducción : ¿Hay que arreglar desperfectos a casa o en la comunidad cuando se estropean?

La respuesta afirmativa al titular es evidente. Ahora bien, la pregunta sirve para subrayar que no hacer nada puede tener graves consecuencias. En este enlace nuestro Facility Manager, Joan Clar, lo explica.

En 2019 escribimos sobre el concepto de servidumbre que se define como: la cesión por parte de un propietario del derecho de por su propiedad privada con el objetivo de reparar algo estropeado en el interior de otro dentro de la comunidad de propietarios. Pensamos por ejemplo, en el cableado de fibra óptica. Este lo tiene que arreglar la compañía comercializadora penetrante a nuestra propiedad privada para repararlo.

En otro artículo tratamos qué reparaciones debe efectuar  en un piso de alquiler el propietario y cuáles el inquilino. En este sentido, el propietario será responsable de grandes reparaciones que es muy difícil que un locatario haya estropeado durante su estancia, como por ejemplo, la caldera. En cambio, el inquilino se tendrá que encargar de pequeños desperfectos totalmente imputables en el día a día, como por ejemplo la rotura de la manija de la puerta del baño. Eso sí, como antes, este desperfecto no puede ser previo a la visita del inquilino.

Los temas anteriores están vinculados porque se refieren a la necesidad de reparar. Dicho esto, su simple yuxtaposición sin ninguno más explicación es inconexa. Queridos lectores en Finques Feliu podemos justificarlo porque trataremos un tema que soluciona la incoherencia se trata del siguiente: "elementos de la vivienda o la comunidad de propietarios sujetos a reparación".

2. ¿A que nos referimos al hablar de elementos privativos y comunes?

Antes de entrar a tratar las reparaciones de elementos que pueden compartir viviendas y comunidades de propietarios definimos a qué nos referimos cuando hablamos de elementos de uso privativo y de uso común.

Los elementos privativos son únicamente destinados al uso y el goce de un propietario determinado. A menudo, se confunde el hecho que un elemento sea privativo con que este esté en el interior de la posesión de la persona propietaria. Esta es una condición necesaria pero no suficiente. Así, el interior de un piso, una terraza legalmente cerrada o el interior de un trastero lo son como también los elementos arquitectónicos fuera de la propiedad pero adyacentes. En cambio, los elementos comunes son los compartidos entre toda la comunidad, como por ejemplo, pasillos, ascensores o jardines.

3. ¿La reparación de la antena de TV, el aire acondicionado o el gas corresponde a Comunidad de propietarios o al propietario individual?

La pregunta que nos hacemos siempre es, la reparación a realizar corresponde a un elemento común o a uno privativo. Según el caso, la reparación corresponde en exclusiva en la Comunidad o al propietario, o bien se tendrá que tomar una decisión donde las dos partes participen en la solución del problema.

Todo dependerá de como esté hecha la instalación. En concreto de:

- Su centralización

- Por dónde pasa el cableado de aquello que pueda decir el título constitutivo, los propios estatutos de la comunidad, así como de, las decisiones adoptadas por la junta de propietarios.

3.1. Portero automático y sistemas de videoportero

Tota la infraestructura de los porteros y sistemas de videoportero es parte del conjunto de elementos comunes. Por la natura de estos bienes la comunidad de propietarios es pues la encargada de:

- La contratación-

La propuesta de la instalación

- De las modificaciones a realizar tanto a la placa de la cancela de la comunidad como en las placas de los portales. Así mismo, también se tiene que considerar un elemento común toda la canalización y el cableado hasta la puerta de la vivienda.

En cambio, cuando atravesamos la entrada de la vivienda, todo es privativo y es responsabilidad del propietario.Es muy importante para evitar problemas entre los propietarios que se defina muy bien la responsabilidad de quien tiene que arreglar o acometer el coste de las averías a la vivienda. En esta circunstancia es preferible indicar al acta de la comunidad que toda la instalación pasar a ser responsabilidad de la Comunidad. Así, evitamos enfrentamientos innecesarios entre los propietarios.

3.2. Teléfono, ADSL, fibra óptica:

Instalar La centralita telefónica y el cableado corresponde en la misma compañía que lo instala. Ellos solicitan a través de un documento en la comunidad que los dejen pasar sus cables por los elementos comunes de la comunidad (es decir, piden una servidumbre). Elementos comunes son todas las canalizaciones o vacíos por los cuales pasan los cables que son necesarios para la prestación de los servicios de telefonía, adsl y fibra óptica.

Toda instalación de cableado por una compañía tiene que estar previamente aceptada por la Junta de Propietarios. Si por necesidad lo firmara previamente el Presidente de la Comunidad, conviene que quede ratificado por la Junta de Propietarios.

- Electricidad:

El cableado de la electricidad tendrá la consideración de elemento común y será responsabilidad de la Comunidad hasta el que es la entrada del armario de la vivienda.

- Gas:

Igual que la electricidad, toda la instalación es común desde el contador hasta la entrada de la vivienda.

- Antena de TV:

Esta normalmente transcurre a través de la fachada que se considera como un elemento común. Tanto la antena como el cableado hasta el derivador, incluyendo este, tiene que considerarse como elemento común. En cambio, a partir del derivador se tiene que considerar como un elemento privativo.

En relación con las antenas individuales, estas sí son privativas, independientemente de donde estén instaladas, sea en cubierta o sea en la propia fachada del edificio. También serán privativas aquellas antenas que den servicio a un grupo de propietarios.

- Aire acondicionado:

Aquí hay que diferenciar diferentes situaciones: lo primero que tenemos que tener en cuenta es que establecen el Título Constitutivo de la Comunidad o sus Estatutos.

En caso que el aire acondicionado es solo por un propietario, la unidad externa está en la cubierta y la unidad interna está dentro de la vivienda y el que existen son conducciones particulares que van a través de un elemento común, tanto los aparatos como las canalizaciones son privativos y por tanto s la reparación la debe asumir el propietario.

En este caso insistimos, será importante lo que diga el Estatuto o el Título Constitutivo sobre este tema.si el que existe en la comunidad es una torre de refrigeración, torre de enfriamiento o torres de aire acondicionado, estas torres con sus correspondientes conducciones, se tienen que considerar elementos comunes hasta la entrada en la propiedad particular, a partir de aquí el sistema de distribución del aire pasa a ser un elemento privativo.

Confiamos haberte ayudado.