Precio del alquiler: gran tenedor vs. pequeño propietario
¿Quieres calcular el precio óptimo para alquilar tu piso? Con Grupo Housfy puedes.
Más allá del tamaño, el estado de conservación o el barrio donde está un inmueble el precio de su alquiler lo determinan dos circunstancias clave:
- El tipo de arrendador: “gran tenedor” o “pequeño propietario”.
- Que el piso esté construido en una localidad que satisfaga los parámetros legales para ser declarada zona de mercado tensionado.
¿Cuál es la diferencia entre gran tenedor y pequeño propietario?
Lo que distingue gran tenedor de pequeño propietario es cuántos pisos tiene a nombre tirne esta persona física o jurídica.
Diferencias entre la legislación catalana y el estatal
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¿Cómo afecta ser gran tenedor al precio del alquiler?
Ser gran tenedor afecta el precio del alquiler de dos maneras:
- El precio del nuevo contrato no podrá superar el del contrato anterior2. Sin embargo, no olvides aplicar la actualización correspondiente escogiendo entre el Índice de Precios de Consumo o el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda.
- El precio del contrato de alquiler nunca podrá superar el límite máximo del Índice de Referència3.
¿Cómo se fija el precio del alquiler en una zona tensionada? Sin libertad de mercado. Además, entre los métodos de cálculo, el gran tenedor siempre está obligado a escoger el que se traduzca en una renta menor para el inquilino.
¿Existen excepciones legales que permitan elevar el alquiler de viviendas en una zona de mercado tensionado?
Sí, de acuerdo con los epígrafes a), b), c) y d) del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el alquiler se podrá aumentar en un 10% respecto de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera estado vigente en los últimos cinco años.
Esto será posible cuando en el piso se apueste por:
- Una rehabilitación.
- Mejoras de accesibilidad (las cuales tienen que haber finalizado dos años antes de la fecha de firma del arrendamiento).
- Perfeccionar la eficiencia energética (esta actuación también debe acabar dos años antes de la firma del contrato de alquiler).
- Firmar un alquiler por diez años de duración o más (en lugar de los cinco habituales).
¿Cuándo el piso se sitúa fuera de zonas de mercado tensionado la situación por el propietario mejora?
Sin duda. Fuera de las zonas de mercado tensionado se aplica el artículo 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos este dispone: “La renta será la que libremente estipulen las partes”. Por lo tanto, fuera de las zonas de mercado *tensionat, un gran tenedor será libre de fijar el precio que quiera, así mismo, tampoco existe ningún límite en el alquiler de un pequeño propietario. Sin embargo, la actualización del arrendamiento solo será legal bajo dos condiciones:
- La existencia al contrato de arrendamiento firmado de una cláusula explícita que autorice a cambiar el importe del alquiler.
- [El importe del alquiler] solo puede cambiar una vez por cada año de vigencia. ¿Cuándo? En la fecha exacta de la firma inicial del contrato.
Atención: de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, la renta actualizada solo será exigible a partir del mes siguiente a su notificación por escrito.
¿En julio del 2026 sobre cuántos municipios catalanes está vigente la declaración como zona de mercado tensionado? ¿Cuánta población vive en los mismos?
En julio de 2026 la declaración de zona de mercado tensado está vigente en 271 municipios catalanes. En estos reside el 90,1% de la población4 -7,2 millones de ciudadanos-. Dada esta enorme proporción podemos concluir que, más allá de la diferencia entre gran tenedor y pequeño propietario, la regulación que interviene el precio del alquiler afecta el precio en toda Cataluña.
¿Mi municipio ha sido declarado zona de alquiler tensado?
Para saberlo accede al “Visor de los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado” del Departamento de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica de la Generalitat de Cataluña.
Grupo Housfy ha expuesto todas las obligaciones de pequeños propietarios y grandes tenedores en la hora de fijar el arrendamiento el julio de 2026.
Notas al pie:
1. La Ley catalana 24/2015 en el artículo 9 epígrafe b) fijaba un criterio general para definir a los grandes tenedor como: “Las personas jurídicas que, por sí solas o por medio de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas situadas en territorio del Estado”.
2. En el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se prevé que un alquiler no pueda exceder el del contrato anterior. El legislador escribe:
“En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los cuales el inmueble se sitúe en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023 (...) la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda (...)”.
3. En el artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos hay la previsión que el precio del contrato de alquiler no pueda superar el límite máximo del contrato anterior. El legislador escribe:
“La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendidas las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se sitúe (...)”.
4. Datos del *IDESCAT.