Mantenimiento y responsabilidades legales respecto a la calidad del agua en edificios

Todo edificio se degrada: hay que hacer inspecciones periódicas en él

Todo el mundo entiende que un edificio no es un ser vivo. Sin embargo, sus sistemas si estan vivos porque con los años y el uso se degradan. Por este motivo, el legislador obliga a realizar entre otros exámenes: la Inspección Técnica del edificio (más conocida como ITE), la supervisión del estado de todo lo relacionado con el gas o la comprobación del estado de la instalación eléctrica. 

Hoy vuelve al blog nuestro apreciado colaborador @domusserveis para hablarnos de la red de abastecimiento de agua.

Tres preguntas clave sobre el suministro de agua:

1. ¿Es magia que salga esta sustancia cuando accionamos el grifo?

En los Estados desarrollados lo parece, pero, antes de ser apta para el consumo humano el agua supera tres fases sucesivas: captación, potabilización y distribución.  

2. ¿Quién tiene, y hasta dónde, la responsabilidad del mantenimiento de las cañerías por donde pasa el agua que consumiremos cuando accionamos el grifo?

La infraestructura que permite el abastecimiento de agua forma un todo. Ahora bien, este todo se divide en la parte pública y la privada, con “fronteras” que se acostumbran a desconocer. Para cumplir la normativa hay que establecer los límites precisos de las responsabilidades.

La red de agua, está constituida por cañerías urbanas que crean anillas que atraviesan barrios enteros. Todo el mundo se ha fijado, pero, en unas tapas en la entrada de cada edificio, donde pone: “agua potable”. En su interior se encuentra la llave de corte que “separa” los edificios privados de la red pública.

De esta llave, hasta la batería de contadores, situada en la cámara de aguas del edificio, tenemos una cañería enterrada de la cual desconocemos el estado externo e interno, los efectos de corrosión y el material con que se construyó. Esta cañería se denomina acometida y llega a la batería de contadores. De la batería de contadores  salen los tubos de suministro de carácter privado que se dirigen a cada vivienda, compuestos de materiales diversos, que a veces vemos y otras no, puesto que se encuentran “encajonados” dentro de las paredes o patios.

En todo el recorrido, desde la arqueta del edificio, hasta el grifo de casa, pasan cosas y son de nuestra absoluta responsabilidad, tanto comunitaria como individual.

3. ¿Quién se ocupa de la calidad de este líquido vital? 

Para responder con rigor lo tenemos que hacer desde tres puntos de vista. 

a) Salud:

La responsable de velar por ella es La Agencia de Salud Pública, en el apartado que enlazamos aquí nos pone en antecedentes sobre la necesidad de una observancia estricta de la ley, de la cual aportamos un pequeño extracto:

"El control de la calidad del agua al grifo del consumidor en Barcelona

El Real Decreto 140/2003 establece el control de la calidad del agua al grifo del consumidor como una competencia municipal. En el municipio de Barcelona esta competencia la desarrolla la Agencia de Salud Pública de Barcelona (ASPB). Tanto de oficio, como fruto de una solicitud o denuncia, los inspectores del ASPB, debidamente identificados, toman muestras del agua en diferentes grifos de los ciudadanos de Barcelona. Los parámetros de control son los que quedan establecidos en el artículo 20 del RD 140/2003:

- Amonio

- Bacterias coliformes y Escherichia coli (E. coli)

- Cloro libre residual

- Conductividad

- Metales: cobre, cromo, níquel, hierro y plomo

- Sabor, olor, color, turbiedad.

- pH

En caso de sospechar que cualquiera de las problemáticas explicadas pueda afectar a la calidad del agua en vuestro domicilio o simplemente queréis comprobar su calidad, podéis solicitar un análisis gratuito al ASPB. La solicitud la podéis encontrar en la página web de la Agencia, en este enlace puedes acceder, o personarse en el Registro oficial del ASPB (Plaza Lesseps 1)."

Así pues la calidad del agua potable está controlada desde el punto de tratamiento, hasta la entrada de la acometida en los edificios (esto es, hasta la tapa de hierro en la calle, ante las puertas del edificio) y por tanto, a partir de aquí la responsabilidad recae en la Comunidad de Propietarios y los individuos que residen en ella. En este sentido, es crucial puntualizar que, si bien es cierto que tanto la Comunidad como sus residentes pueden pedir el análisis de todas las salidas de agua lo más lógico es lo siguiente:

a) Que la comunidad, una vez la junta de propietarios lo apruebe, analice únicamente las salidas de agua situadas en elementos comunes, como por ejemplo, el sistema para regar el jardín.

b) Que los residentes en la comunidad analicen los elementos privativos, como por ejemplo, los grifos de casa.   

b) Responsabilidad:

De acuerdo con la exposición del punto 1 y la ley basada en el Real Decreto 140/2003, tenemos que velar por nuestras instalaciones, para asegurar la misma calidad del agua que nos ha sido tratada y transportada por la Compañía, hasta nuestro punto de suministro (es decir, hasta la acometida).  

En primer lugar, aconsejamos revisar cuáles son las coberturas de nuestra Póliza de seguros comunitarios con el agente y el administrador de fincas del edificio.

En segundo lugar, recomendamos una auditoría técnica de todas las cañerías, hasta cada vivienda, en todo el recorrido: el tramo hasta contadores y desde los contadores hasta los grifos.

Hay que hacer esta auditoría de las cañerías detallando:

- El tipo de material 

- El estado del material

- Los riesgos y durabilidad del material

- La calidad de la agua (hay que hacer un análisis cada 5 años) 

- Posibles afectaciones a la salud

Con este documento técnico emitido por una empresa responsable y un técnico certificado que forme parte de la misma, tendremos la hoja de ruta para posibles mejoras, previsión de inversiones o cuando menos el conocimiento a nivel de salud y responsabilidades que esto nos pueda comportar.

c) Cobertura aseguradora y eventual reparación de siniestros

Es evidente que un siniestro provocado por carencia de mantenimiento, será susceptible de no tener cobertura por parte de los Seguros. Hay que tener presente que un mal servicio provocará que la maquinaria y los grifos envejezcan de forma indeseable y tengan menos durabilidad de la prevista.

A menudo un ejemplo ilustrativo ayuda a entender todo mucho mejor:

Si la presión de las cañerías aumenta por un estrangulamiento provocado por calcificaciones a sus paredes, la velocidad m/s será mayor y en ciertos aparatos de tratamiento del agua nos provocará un mayor consumo de combustible o kWh.

Conclusión

Las compañías suministradoras son las únicas que tienen la capacidad tecnológica y económica por: captar, potabilizar y distribuir. Partiendo de esta realidad hemos buscado empoderar usuarios individuales y comunidades de propietarios.

Desde Domus Serveis y Finques Feliu luchamos por una sociedad más informada sobre sus derechos.