Funciones de un Administrador de Fincas. ¿Por qué contratarlo?
Empecemos disculpándonos: nuestro blog nunca ha abordado las funciones concretas del Administrador de Fincas. Obviar temas que se tienen interiorizados es comprensible, pero, aunque lo sea, perjudica a los clientes: agradecemos a nuestros compañeros de Housfy que nos lo hayan hecho notar.
Hoy gracias tanto al Código Civil Catalán como a la Ley de Propiedad Horitzontal1 sabrás qué funciones tiene encomendadas este profesional en relación con los particulares y las comunidades de propietarios. Descubrir la respuesta a interrogantes alivia. Finques Feliu te alarga la mano para adentrarte dentro del trabajo de un Administrador de Fincas y averiguar qué problemas te soluciona.
1: La Ley de Propiedad Horizontal rige en todas las comunidades excepto: Cataluña, Baleares, Aragón, Euskadi, Navarra y Galicia.
Primera Parte: De acuerdo con el Código Civil Catalán y la Ley de Propiedad Horizontal, ¿Qué funciones tiene un Administrador de Fincas Colegiado?
Prólogo: Los conceptos de Derecho Privado y Derecho Público
Definir y, por tanto, diferenciar Derecho Público de Derecho Privado permite aclarar dentro de qué rama del Derecho opera toda la regulación de las comunidades de propietarios.
- Derecho Público: Regula la organización, así como las actividades del Estado y del resto de entes públicos, y también las relaciones que hay entre ellos y articula la comunicación de cualquier ente público con los particulares.
- Derecho Privado: Conjunto de normas que cuando son vigentes dentro del corpus jurídico regulan los intereses y las relaciones entre los individuos.
En un edificio con espacios privativos y comunes se relacionan personas físicas que se representan a sí mismas y también hombres y mujeres que actúan en nombre de personas jurídicas. Dado que en la gestión diaria de las comunidades de propietarios los poderes públicos no tienen ningún papel podemos afirmar que rige el Derecho Privado.
1.1 Cataluña tiene Código Civil propio. Cuáles son las funciones del administrador de Fincas según este documento jurídico?
En Cataluña el Derecho Privado es regulado por el Código Civil Catalán. Dentro de este las funciones del Administrador de Fincas son determinadas en su artículo 553-18-1 y 2. Lo detallamos entero a continuación:
"1. El administrador gestiona los asuntos ordinarios de la Junta de Propietarios y ejerce las siguientes funciones:
a) Tomar las medidas y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.
b) Velar para que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.
c) Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.
d) Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y hacer los cobros y los pagos que correspondan.
e) Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de la cual cosa tiene que dar cuenta inmediatamente a la presidencia.
f) Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden ser a cargo del fondo de reserva.
g) Las otras funciones que expresamente le sean delegadas por la Junta de Propietarios o atribuidas por la ley.
2. El Administrador es responsable ante la Junta de Propietarios2"
2: Esta "responsabilidad" del Administrador de Fincas implica que puede ser destituido por la comunidad de propietarios. De hecho, en casos extremos, puede tener que responder ante un juez por actuaciones presuntamente ilícitas.
1.2 Las funciones del Administrador según la Ley de Propiedad Horitzontal
En su artículo veinte la Ley de Propiedad Horizontal las determina. Te lo detallamos a continuación:
"a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer con este fin las oportunas advertencias y prevenciones a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para afrontarlas.
c) Atender la conservación de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las otras atribuciones que se confieran por la Junta".
1.3 ¿Hay diferencias de fondo entre la enumeración de las funciones del Administrador que hacen Código Civil Catalán y Ley de Propiedad Horizontal?
Sí. Una: el Código Civil Catalán incorpora dentro del artículo de funciones una segunda parte donde explicita que el Administrador es responsable ante la Junta de propietarios.
1.4 Conclusión: Dos legislaciones con acentos diferentes
Comparar legislaciones enriquece la cultura jurídica de dos maneras:
1. Permite determinar con exactitud las funciones del Administrador de Fincas -en once de las diecisiete comunidades autónomas-.
2. Hace consciente que Código Civil Catalán y Ley Propiedad Horizontal utilizan un orden diferente... Pero las tareas del Administrador son las mismas.
Aunque valoramos este enriquecimiento, como norma general para próximos textos, optaremos siempre por el Código Civil Catalán: A nuestra comunidad lectora catalana conocer la Ley de Propiedad Horizontal no le aporta una mejor defensa jurídica.
Segunda Parte: ¿Cuándo hay que constituirse en comunidad de propietarios? ¿Por qué contratar un Administrador de Fincas Colegiado?
2.1 ¿Cuándo obliga la ley a constituir la comunidad de propietarios?
Cuando hablamos de edificios con:
- Un mínimo de cinco propietarios.
En cambio, con menos propietarios no es obligatorio. Por cierto, entonces hay que aplicar el régimen de la propiedad vertical.
2.2 ¿Cómo constituir la comunidad de forma legal?
En este enlace nuestra administradora Alba Valls te guía.
2.3 ¿Existe actualmente la obligación legal de contratar un Administrador de Fincas?
No, en el momento de publicación de este texto, no.
2.4 Pese a la postura actual del legislador, ¿Porqué hay que contratar un Administrador de Fincas?
Por dos motivos de peso:
- El conocimiento perfecto del regulado en Derecho Inmobiliario, sin una sólida y actualizada formación jurídica es imposible de lograr.
- La ignorancia no es excusa para incumplir ninguna legislación.
En este escenario el Administrador de Fincas Colegiado está capacitado para:
- Responder a las dudas de la Junta.
- Aportar seguridad jurídica a todas las actuaciones de la comunidad.
No en vano posee:
- Amplia formación en: Derecho, Fiscalidad, Presentación de Presupuestos o Gestión del conflicto.
- Muchas horas de vuelo en el Sector Inmobiliario.
2.5 En nuestra comunidad de propietarios no estamos convencidos de contratar Administrador de Fincas. ¿Puede Finques Feliu ejemplificar de forma objetiva esta necesidad?
Y tanto que sí. A continuación citaremos cinco situaciones muy frecuentes en las cuales contar con este profesional inmobiliario es vital:
1. La obligación de ser Presidente: Exige nervios de acero y rigor. Entonces, un Administrador de Fincas es el pasaporte al éxito.
2. Las exigencias de la aplicación de novedades legales: El uno de julio de 2024, con la entrada en vigor de la "Instrucción Técnica-AEM-1 Ascensores”, constatamos como de relativamente repentino puede ser el activismo del legislador. En relación con esta norma, un Administrador de Fincas solvente nos ahorrará la clausura del aparato.
3. El pago puntual de impuestos: El artículo 31 de la Constitución española obliga. Los copropietarios de una comunidad no son ninguna excepción haz clic aquí para saber más.
4. El surgimiento de conflictos: Este profesional es un dique contra ellos. Accede aquí para prevenirlos.
5. La obligación o voluntad de impulsar obras: Mayorías para aprobar quince actuaciones muy comunes.
Desearíamos haberte convencido. En todo caso, te facilitamos la opción de contratar nuestros servicios como Administradores de Fincas: Accede a nuestra propuesta de valor.
En Finques Feliu estamos atentos para ayudarte.