¿Cómo ha evolucionado el alquiler en Barcelona tras el confinamiento?

Recuerdo las muchas llamadas de propietarios que hacia comienzos del pasado abril nos pedían nuestro parecer sobre la evolución del mercado de alquileres, y después de advertirles que no teníamos una bola mágica de visión del futuro, dábamos una modesta opinión, les decíamos que para responder, primero tendríamos que diferenciar el mercado de alquiler de vivienda del de uso distinto de vivienda (locales, oficinas, naves..., ). Del mercado de alquiler de locales, oficinas o naves industriales hablaremos en próximos artículos. Hoy nos centraremos en el mercado de viviendas de alquiler en Barcelona.

Durante las llamadas (estábamos confinados) que recibíamos de clientes o amigos de clientes pidiéndonos nuestra opinión sobre que pasaría con inquilinos y alquileres, les decíamos con toda modestia, que una vez superado el confinamiento, los ritmos de demanda volverían con cierta rapidez a normalizarse dado que Barcelona es una plaza deficitaria de vivienda para alquilar, y esto durará mucho de tiempo todavía (el déficit es estructural).
Y así ha ocurrido: en abril (medio mes fue ya operativo) pudimos volver a la actividad y nos encontramos con una bolsa de demanda insatisfecha que buscaba y visitaba piso de alquiler, el pasado mayo contratos firmados lograron el 75% de los contratos firmados respecto al mismo mes de 2019. Ya en junio logramos el 85% del volumen de operaciones del mismo mes del año anterior. Y a finales de julio, apenas antes de marchar de vacaciones, habíamos igualado y superado (Barcelona y Sant Cugat respectivamente) los volúmenes del julio 2019.

¿Hará bajar el precio de alquiler la nueva Ley 11/2020?

Al volver de vacaciones, los ritmos seguían la misma línea ascendente, en agosto se firmaron el mismo número de contratos de alquiler que en agosto del 2019, habiendo dejado pendientes de firma un buen número de contratos para firmar a principios de septiembre por temas de vacaciones de los futuros inquilinos. Nos prometíamos un septiembre muy activo, los ritmos de demanda eran muy vigorosos, hasta que a mediados de ese mes los medios de comunicación se hicieron eco del anuncio de la entrada en vigor de la ley 11/2020 de contención de alquileres en áreas de tensión específicas. Este eco a los medios ocasionó una disminución pausada en el ritmo de solicitudes de nuevas visitas a las viviendas disponibles, hasta llegar a la publicación definitiva el 21 de septiembre y con ella las correspondientes columnas de opinión a favor y en contra de la misma según se tratara la parte afectada (inquilino o propietario/profesionales inmobiliarios). El mes acabó con un número ligeramente inferior de operaciones de alquiler (contratos firmados) comparado con el mismo mes del año anterior. Octubre empezó con la misma trayectoria, pero a medida que el mes iba avanzando, y los alquileres no bajaban, los ritmos de solicitudes de información y visitas iban incrementándose. Acabamos ese mes con menos operaciones firmadas que en el mes homónimo del año 19, pero con un número significativo de contratos pendientes de firma por el mes de noviembre que acabamos estos días. Y efectivamente, en noviembre volvemos a estar al nivel de noviembre 19 y con una clara tendencia en aumento de demandantes.

¿Y qué ocurre con los pisos turísticos?

Pues una buena parte de ellos – todos amueblados y equipados- se han incorporado al mercado de alquiler de vivienda, pero con la modalidad de alquiler de temporada con ofertas que van de 1 a 18 meses la mayor parte de ellos. Y aquí sí que hemos notado una bajada en el precio de los alquileres a zonas donde existe abundancia de esta tipología de viviendas: Raval, Gótico, Borne, Ciutat Vella, Poble Sec Sur, Barceloneta y determinadas zonas del Eixample Derecho. En nuestra opinión, una vez más se trata de la ley de mercado, ella es factor clave para incidir a la baja en los precios de alquiler en las zonas mencionadas, por el exceso de oferta de pisos amueblados, la escasez de demanda -por la coyuntura COVID- de este tipo de vivienda (poblada por: turistas, estudiantes, trabajadores foráneos)y la necesidad de sacar rendimiento de los propietarios de esta tipología.

¿Y los precios de alquiler de las viviendas destinadas a vivienda habitual y permanente, cómo están?

Pues hasta el momento la ley no está incidiendo a la baja, y es que los precios INDEXADOS por la ley se nutren de los contratos de alquiler firmados los últimos años, y estos últimos años, los precios de alquiler han permanecido en un ciclo claramente alcista (muchísima demanda y poca oferta como decíamos al comienzo).

Incentivar, premiar el hecho de poner vivienda para alquilar es la solución

Si queremos que los precios de los alquileres de viviendas (vivienda habitual y permanente, NO temporal), es contengan, hace falta aumentar su oferta, con políticas de promoción de vivienda de alquiler en el parque público, para los demandantes de primeros hogares, y con incentivos a la promoción de vivienda en alquiler a la iniciativa privada, y espoleando al pequeño propietario (1 o 2 pisos) a que los destine al alquiler con un tratamiento fiscal más o menos favorable en función del precio que pida, la duración que ofrezca y a quién lo destine. Por último, que no menos importante, se debe recordar que el 85% de los pisos en alquiler en nuestra ciudad, son propiedad de pequeños propietarios que han ahorrado y se han esforzado para mantener la propiedad de la vivienda con el fin de usarlo como complemento de la pensión de jubilación.