10 Preguntas sobre el Libro del Edificio
Para acabar este mes de enero estudiamos todo lo que rodea el Libro del Edificio. La próxima semana solucionaremos dudas sobre la Inspección Técnica de Edificios. Hay un vínculo entre ambos temas porque la Inspección Técnica de Edificios, una vez superada, es una información que debe integrarse en el Libro del Edificio.
Introducción: Libro del Edificio e Historial Médico: dos caras de la misma moneda
El Libro del Edificio supone para una edificación lo mismo que el historial médico para una persona. Libro del Edificio e Historial Médico comparten objetivo: formular un diagnóstico orientado a adoptar medidas correctoras de las incidencias detectadas.
Primera parte: el Libro del Edificio como documento legal
El hecho que el Libro del Edificio, sea mencionado por el legislador implica que no podemos considerarlo cómo algo "extraño". Al contrario, dado que incumplir la legislación tiene serias consecuencias hay que hacer el esfuerzo de familiarizarse, tranquilo/a, ¡enseguida te ayudamos!
1. ¿Cómo se define el Libro del Edificio (en lo sucesivo LE)?
"El conjunto de documentos o ficheros, sea cual sea su formato, que dan información sobre las características del edificio (...)". Fuente: extracto del Decreto 67/2015 de la Generalitat.
2. ¿Por qué todo el mundo tiene que conocer el Libro del Edificio?
Porque existe el principio jurídico de publicidad de las leyes: "Ninguno de nosotros puede argumentar que incumplió una legislación porque no la conocía".
3. ¿Qué administración regula el Libro del Edificio?
La administración competente para legislar sobre el Libro del Edificio (en lo sucesivo LE) es la Generalitat de Cataluña.
El fomento de la rehabilitación, en el municipio de Barcelona, es una competencia del Consorcio de la Vivienda de Barcelona, en cuanto al área Metropolitana en este ámbito territorial lo competente es el Consorcio de vivienda del área Metropolitana.
Fuente: Disposición adicional cuarta del Decreto 67/2015.
¿Deseas más información sobre el reparto de competencias en vivienda? Accede aquí a nuestro artículo al respecto.
4. ¿Qué disposición concreta desarrolla la potestad legislativa de la Generalitat de Cataluña en inspección, conservación y mejora de edificios?
El Decreto 67/2015, en vigor desde el 27 de mayo de 2015, para el "Fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas, mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio. Consulta el decreto entero aquí.
Segunda parte: ¿Qué tenemos que saber del LE en las Comunidades de Propietarios o como propietarios/as únicos de un edificio?
Como conseguir que el edificio donde vivimos satisfaga los requerimientos del LE es el quid de la cuestión.
5. ¿Cuál es el ámbito de aplicación del decreto 67/2015?
1. "Los Edificios unifamiliares o plurifamiliares, donde exista el uso de vivienda, sin perjuicio que puedan contener también otros usos diferentes del residencial. (...)"
Extracto: Artículo 3 del decreto 67/2015.
6. ¿Cuál es el contenido mínimo del LE según el decreto 67/2015?
Ateniéndonos al artículo 23 del decreto 67/2015 es el siguiente:
a) Las instrucciones o recomendaciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
b) El archivo de documentos.
c) El registro de incidencias
7. ¿Qué documentación concreta necesita el LE de una obra nueva?
Hay que destacar que el LE existe desde el momento en que finaliza la construcción del edificio.
La documentación que requiere una obra nueva esquemáticamente consta de tres grandes bloques temáticos:
a) Cuaderno de registro con por ejemplo:
- Datos iniciales del edificio
- Registro de incidencias
- Registro de operaciones de mantenimiento y reparaciones
b) Documento de Especificaciones Técnicas del edificio (DET), firmado por el técnico competente, con por ejemplo:
- Planos a escala, como mínimo a escala 1:100, de las plantas, los levantados y las secciones del estado final del edificio
- Planos de fundamentación y de la estructura, como mínimo a escala 1:100, con los correspondientes detalles constructivos
- Esquemas de los principales materiales y las soluciones empleados en la construcción de las redes de instalaciones y de los sistemas de seguridad existentes
Archivo de documentos de ejemplo:
- Las licencias en las que se ampara la construcción del edificio y las que facultan la ocupación general de la vivienda y el funcionamiento de instalaciones comunes, con especificación de la fecha de su concesión o solicitud
- El certificado de final de obra de la construcción
- La escritura pública de declaración de obra nueva
Aquí puedes acceder a toda la documentación requerida para una obra nueva.
8. ¿Se tiene que formalizar de alguna manera el LE ante la Administración? ¿Cuál es el plazo para inscribir las operaciones de mantenimiento al LE?
Evidentemente, porque, a ojos de la Administración, lo que no se formaliza no existe.
Citamos el artículo 26 del Decreto 67/2015:
"1. (...) el libro del edificio inicialmente tiene que estar formado, como mínimo, por el informe de inspección técnica y el documento acreditativo de entrega a la Administración (...)".
En cuanto a la inscripción de operaciones de mantenimiento, estas se tienen que inscribir durante el mes después de ejecutarse.
9. ¿La Comunidad de Propietarios, o yo como propietario único de un edificio, tengo que custodiar el LE?
Rotundamente sí. La obligación legal de guardar en lugar seguro el LE se recoge en el artículo 25 del Decreto 67/2015). Esta nace desde que la ITE obtiene el "Certificado de aptitud".
En Finques Feliu recomendamos que sea el administrador quien guarde el LE archivado y facilite su consulta a requerimiento de los propietarios/as interesados.
10. Entiendo que el LE se tiene que mantener actualizado porque lo dice la ley, pero... ¿De verdad es necesario?
Claro. Tener el LE actualizado tiene una ventaja que todo el mundo puede entender: nos muestra todo el historial del edificio. Saber de donde partíamos y dónde estamos ahora será especialmente necesario cuando la ITE detecte deficiencias en el edificio. Así cuando estas, en un tiempo no superior en el año, se solucionen esta información habrá sido para todo el mundo útil (en el caso de cualquier arquitecto técnico esta información será valiosísima).
Comparte este texto, hemos facilitado mucha información de cara a las Juntas de Propietarios.