Juny-octubre 2024: Ajuntament de Barcelona i Tribunal Suprem restringeixen els pisos turístics
En aquest escrit abordarem dues decisions, amb força legal, que restringeixen molt la possibilitat d'explotar el teu habitatge com a lloguer turístic:
- La prohibició total de tramitar noves llicències de lloguer turístic a Barcelona ciutat. El juny de 2024 fou adoptada per l'Ajuntament de Barcelona en exercici de les seves competències.
- La reducció, a 3/5 parts o 60% de vots vàlids i quotes dels propietaris favorables a la prohibició d'aquest tipus d'allotjament dins les comunitats.
És hora de veure-hi clar amb Finques Feliu.
1. El turisme: activitat econòmica amb externalitats positives i negatives
Espanya: L'1 de desembre de 1963 arriba la turista deu milions. Avui el sentiment social ha transitat de l'embadaliment de fa seixanta-un anys al neguit i malestar actual: què ha succeït per què s'hagi produït aquest canvi radical?
Aventurarem dues raons:
- El factor quantitat: En especial aquest primer quart del segle XXI Espanya s'ha convertit en un dels destins més visitats del món (85 milions de persones només l'any 2023).
- El factor distribució: Ningú posa en dubte els grans ingressos procedents del turisme. El que sí que una bona part de la ciutadania impugna és que aquests beneficis no es distribueixin entre tota la societat de forma equitativa i jutja que els prejudicis han afectat a molts.
En resum, hem descobert, en siguem conscients o no, el concepte d'externalitat.
A què es refereix aquest terme? A l'"Impacte positiu o negatiu, que, sobre el benestar de tercers, té la producció o consum d'un bé1, sense que hi hagi compensacions quan aquest ens perjudiqui".
Així, l'arribada de turistes, té com a externalitat positiva més rellevant ser, en bona part, responsable que el PIB d'Espanya tanqui l'any sobrevolant l'atonia general de la Unió Europea. El resident a les nostres ciutats avui percep molt més aquelles externalitats negatives que comporta l'arribada de visitants:
- Difícil convivència entre turistes i locals.
- Pujada del preu de l'habitatge i gentrificació.
A Finques Feliu el nostre equip és bolca a ajudar-te a trobar lloguer: clica aquí per rebre consells de cerca.
1: En el cas del turisme, el bé són totes les activitats que comencen quan el turista surt de l'aeroport o l'estació de tren i agafa el taxi cap al seu hotel.
2. Barcelona veta la concessió de noves llicències per a pisos turístics per a finals de 2028
2.1 Antecedents d'aquesta restricció a Barcelona
Barcelona és líder per nombre de turistes i remeses d'aquests dins del segon Estat del món més visitat. El 2023 ens van venir a la ciutat -excloent la resta de l'àrea metropolitana- 15,6 milions de persones que van deixar 9.676 milions, i les activitats derivades de rebre visitants van ocupar uns 100.000 residents2.
Fins l'any 2005, segons la web del Pla Especial Urbanístic d'Allotjaments Urbans, que aquí pots consultar, a Barcelona hi havia vuitanta-un habitatges d'ús turístic. El 2021, últim any amb informació a l'enllaç anterior, n'hi havia 9.434. És pertinent preguntar-se: Aquesta multiplicació de l'oferta d'habitatges encaminats al lloguer turístic és deguda a l'escassetat de places hoteleres?
No. Barcelona compta amb 86.000 places hoteleres i ha obert nous hotels recentment. El fet que residir en pisos de lloguer destinats al turisme s'hagi convertit en l'única opció que molts forans contemplen té molt més a veure amb l'auge de l'economia col·laborativa de la mà de les xarxes socials.
2: Dades de l'Observatori del Turisme de Barcelona
2.2 Anàlisi en profunditat del Decret Llei 3/2023
La relació entre l'Ajuntament de Barcelona i el Decret Llei 3/2023 és de doble direcció:
- La pionera declaració de Barcelona com àrea d'habitatge tens, de la qual informàvem el 2021, és l'antecedent del Decret Llei 3/2023.
- El Decret Llei 3/2023, que pots consultar aquí, és la norma habilitant per a la restricció de l'habitatge turístic a Barcelona.
L'article 1 estableix una llicència urbanística prèvia per destinar l'habitatge a l'ús turístic dins el municipi amb problemes d'accessibilitat a aquest bé. La durada d'aquesta llicència serà de cinc (5) anys prorrogable (sempre que els planejaments urbanístics posteriors ho permetin).
L'article 2 prepara el terreny per delimitar una llista de municipis "on l'equilibri de l'entorn urbà està en risc". En un estat de dret és crucial preservar el principi de "seguretat jurídica". Per això, tota decisió legal ha d'estar exposada de forma clara, però, sobretot fonamentada en criteris objectius (aquests són recollits a la disposició transitòria primera que també expliquem).
L'article 3 deixa la porta oberta a revisar cada cinc anys la relació de municipis a la llista de l'article 2.
A la disposició transitòria primera s'especifiquen els dos criteris que fan que un municipi pugui acollir-se a aquesta regulació:
1. Es consideren municipis amb problemes d'accés a l'habitatge aquells on existeixin necessitats d'habitatge acreditades i que satisfacin almenys un dels següents requisits:
a) Que la càrrega mitjana del cost del lloguer o de la hipoteca en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el trenta per cent (30%) dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars.
b) Que en el període dels cinc anys anteriors a l'entrada en vigor d'aquest Decret Llei el preu de lloguer o compra de l'habitatge hagi experimentat un percentatge de creixement acumulat almenys tres punts percentuals superior a l'índex de preus de consum de Catalunya.
2. Es consideren municipis en risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà per una alta concentració d'habitatges d'ús turístic aquells que presentin una ràtio de 5 o més habitatges d'ús turístic per cada 100 habitants en el moment de l'aprovació d'aquest Decret Llei.
2.3 El Pla Especial d'Allotjaments Urbans d'Ús Turístic: Transposició del Decret Llei 3/2023 al municipi de Barcelona
El nostre últim article sobre la taxa de Residus Sòlids Urbans mostrava que, en general, per aconseguir que una normativa sigui vàlida en l'àmbit municipal la localitat ha d'aprovar una ordenança. Ara bé, en el cas específic dels allotjaments turístics, el que mana és el Pla Especial d'Allotjaments Urbans d'Ús Turístic.
Aquest defineix els habitatges d'ús turístic com aquells:
"Cedits pel seu propietari, directa o indirectament, a tercers, de manera reiterada i a canvi de contraprestació econòmica, per a una estada de temporada". I es remata amb aquesta sentència: "El Pla Especial d'Allotjaments Urbans d'Ús Turístic estableix el creixement zero dels Habitatges d'Ús Turistic a tota la ciutat i rebla: "Només quan "cessi un Habitatge d'Ús Turístic es permetrà una nova alta".
2.4 El Tribunal Suprem aclareix el camí cap a la prohibició dels pisos turístics
El Pla Especial d'Allotjaments Urbans d'Ús Turístic de Barcelona, com hem vist, tanca la porta a nous allotjaments d'aquest tipus. Ara bé, el que fa encara més oportú aquest text és que el tres d'octubre de 2024 el Tribunal Suprem va dictaminar que els propietaris, reunits en Junta, poden votar i aprovar la prohibició dels pisos turístics.
Per aconseguir-ho han de sumar majoria de tres cinquenes parts (60%) de vots i quotes". Aquesta sentència, que al ser del Tribunal Suprem s'imposa tant a la Llei de Propietat Horitzontal com al Codi Civil Català, flexibilitza molt el camí de la prohibició. Alhora, cal recordar que quan s'estableix una comunitat de propietaris la prohibició ja pot constar d'entrada.
El fet que els Poders Legislatiu i Judicial vagin en el mateix sentit reforça la sensació que dificultar l'establiment d'aquest tipus d'allotjament és un corrent de fons social i fa molt difícil que aquestes restriccions retrocedeixin a curt i mitjà termini.
3. Sóc una persona propietària que pensava convertir el meu habitatge en un lloguer turístic. En vista de les restriccions descrites, pot Finques Feliu oferir-me rendibilitzar el meu habitatge d'una altra manera?
I tant! Trobarem una proposta personalitzada per tu. Posem a la teva disposició tres camins per contactar amb el nostre equip comercial:
- Per telèfon: (+34) 93 414 52 00.
- Per correu electrònic: mjosemolina@feliu.es.
- Omplint el nostre formulari "contactar": Prem aquí. Per cert la nostra web és: www.feliu.es.
Fem molt més que vendre i llogar!. Aquí detallem la nostra proposta comercial.
Esperem haver-te aclarit l'horitzó.