Codi Civil Català: puc impugnar decisions de la Junta quan no hi he assistit?
Imagina la següent situació:
No vas assistir a l'última Junta de Propietaris, s'hi decidia quelcom que t'afectava i vas oblidar que és perfectament legal delegar el teu vot en un altre propietari.
Deixa de turmentar-te! Solucionem el teu dubte: puc impugnar decisions aprovades en una Junta de Propietaris a la qual jo no he assistit?".
Set preguntes bàsiques sobre la Junta de Propietaris
1. Quines funcions té la Junta de Propietaris?
a) "El nomenament i remoció de les persones que han d'ocupar o ocupen els càrrecs de la comunitat.
b) La modificació del títol de constitució.
c) L'aprovació i modificació dels estatuts i del reglament de règim interior.
d) L'aprovació dels pressupostos i dels comptes anuals.
e) L'aprovació de la realització de reparacions de caràcter ordinari no pressupostades i de les de caràcter extraordinari i de millora, del seu import i de la imposició de derrames per al seu finançament.
f) L'establiment o modificació dels criteris generals per a fixar o modificar quotes.
g) L'extinció voluntària del règim."1
1. Font: article 553-19
2. Hi ha un nombre mínim de Juntes obligatori o únicament s'ha de convocar quan hi hagi un tema urgent a tractar?
Sí: és obligatori convocar una Junta anual de caràcter ordinari.
Aquesta té dos objectius:
- Aprovar els comptes i el pressupost.
- Triar a les persones que han d'exercir els càrrecs2.
L'anterior no impedeix convocar Juntes de caràcter extraordinari. A petició de:
- La persona que ostenta la Presidència
- Una quarta part de propietaris, els quals al seu torn han de representar un 25% de les quotes de propietat3.
Les Juntes extraordinàries han de ser convocades amb mesura.
2: Font: article 553-20-1.
3. Font: article 553-20-2.
3. Amb quants dies d'antelació, on i com han d'enviar-se convocatòria, citació o notificació de la Junta de Propietaris?
"Tret que els Estatuts estableixin expressament una altra cosa, han d'enviar-se, amb una antelació mínima de vuit dies naturals, a l'adreça comunicada pel propietari a la secretaria. L'enviament pot fer-se per correu postal o electrònic, o per altres mitjans de comunicació, sempre que es garanteixi l'autenticitat de la comunicació i del seu contingut."4
4: Font: article 553-21-2.
4. Qualsevol veí té dret de vot?
No: únicament aquells que siguin propietaris i no deguin cap quantitat econòmica a la comunitat.
5. No exerceixo cap dels càrrecs de la Junta de propietaris (Presidència, Vicepresidència o Secretaria). Existeix l'obligació general d'assistir a la Junta?
No, per norma general assistir a la Junta no és obligatori. Ara bé, Finques Feliu recorda que la persona que no assisteixi ignorarà la informació que es difongui a la reunió.
6. Soc President, Vicepresident o Secretari de la comunitat de propietaris. És llavors obligatòria la meva assistència a la Junta?
Sí, en exercir un càrrec, ho és.
Per cert, és improcedent plantejar-te d'entrada no assistir i mai pots rebutjar de pla presidir la Junta.
7. Exerceixo la Presidència. Amb una causa degudament justificada i verificable, puc no personar-me a la Junta?
Sí, encara que la causa justificada ha de ser de força major.
La teva incompareixença no impedeix la seva celebració. Això sí, és imprescindible -excepte greu malaltia sobrevinguda- que fermes un escrit on, de manera explícita, deleguis les teves funcions en el vicepresident.
La impugnació com a figura legal: Quin és el seu sentit? Qui pot exercir-la? Hauria de ser el meu primer recurs davant un conflicte?
Amb el teló de fons del primer epígraf podràs comprendre què suposa impugnar.
Quin és el doble sentit del supòsit legal d'impugnació?
En primer lloc, que, les decisions aprovades en Junta despleguen efectes jurídics. Davant ells la figura de la impugnació evita la indefensió. A saber hi ha tres conseqüències de les mateixes:
- Són vinculants per a tots els propietaris.
- Poden perjudicar a un o diversos propietaris.
- Eventualment arribar a ser un abús de Dret. Aquesta circumstància ha de determinar-la un magistrat en resoldre una impugnació presentada per un propietari5.
En segon lloc, que, per flagrant que sigui la infracció, el magistrat no pot actuar sense la presentació d'impugnació.
Absolutament totes les actuacions de la Junta de Propietaris han de respectar el Dret. Aquest principi general ha de ser sagrat per als propietaris i l'Administrador de Finques -sí n'hi hagués un contractat-.
Referent a això és condició sine qua non seguir estrictament l'ordre que el legislador dicta per al procediment d'entrada en vigor de les decisions de la Junta:
1. Votar-les.
2. Aprovar-les (d'acord amb els resultats de votació precedent).
3. Recollir l'aprovat en l'Acta de la Junta corresponent: l'encarregat de fer-ho, sense errors de transcripció, és el Secretari. En ella ha de constar:
- Si la Junta és en primera o segona convocatòria.
- L'ordre del dia de la convocatòria.
- Els propietaris assistents i els absents (amb els seus noms i la seva quota de participació respectiva).
- Els vots a favor i en contra de cada acord.
4. Rubricar l'Acta de la Junta corresponent: En cinc dies a comptar des de l'endemà de la data de la Junta5 Secretari i President han de completar aquest tràmit, en cas contrari, l'aprovat serà nul de ple Dret.
5.Font: Article 553-27.
Quan concorre la legitimació legal per a impugnar?
a) (Quan els actes aprovats) siguin contraris a les lleis, al títol de constitució o als estatuts o si, donades les circumstàncies, impliquen un abús de dret.
b) (Quan els actes aprovats) siguin contraris als interessos de la comunitat o greument perjudicials per a un dels propietaris.6
6: Font: article 553-31.
Pot un propietari que no acudeix a la Junta impugnar les decisions que s'aprovin en ella?
La possibilitat d'impugnar un acord en Junta per un propietari absent requereix que satisfaci les tres condicions establertas7:
- Tenir dret al vot.
- Estar al corrent de pagament
- Haver-se oposat de manera inequívoca a la decisió que es vol impugnar.
Quan la persona propietària compleixi les tres condicions anteriors no se li pot impedir impugnar.
La pregunta és més interessant que el que aparenta perquè la nostra cultura és "presencialista". És a dir valora moltíssim romandre durant tot l'horari establert en el lloc on ens han citat per a qualsevol activitat. En el cas que ens ocupa, no obstant això, únicament és important què estableix el Dret. El legislador és molt clar: a priori, no existeix l'obligació legal d'assistir a la Junta.
7: L'article 553-31 epígraf 2 disposa: "Estan legitimats per a la impugnació d'un acord els propietaris que han votat en contra, els absents que s'han oposat i els que han estat privats il·legítimament del dret de vot". Per la seva part l'article 553-31 epígraf 3 resa: "Per a exercir l'acció d'impugnació cal estar al corrent de pagament dels deutes amb la comunitat que estiguin vençudes en el moment de l'adopció de l'acord que desitgi impugnar-se o haver consignat el seu import."
Quin efecte comporta l'èxit de la impugnació?
La “suspensió provisional” de l'acord impugnat.
La impugnació únicament es produirà a instàncies de la “autoritat judicial”8 i per a suspendre l'execució de l'acord no serà suficient amb presentar la impugnació9.
Establint aquests singulars requisits per a la impugnació el legislador desitja:
- Subratllar que la impugnació no és una cosa normal que hagi de ser resolta en el marc de la Junta de Propietaris.
- Limitar, en la mesura del possible, l'abast temporal de la suspensió que pugui resultar d'una eventual aplicació de la impugnació.
- Impedir que la impugnació es converteixi en un fre permanent quan les iniciatives de la Junta ens disgustin.
El tercer punt és oportú per a allunyar-te sobre de la temptació de pervertir la impugnació. Fer-ho pot costar-te molt car: quan el jutge resolgui en contra teva, pot condemnar-te a pagar les costes del procés judicial.
8: Article 553-32-2.
9: Article 553-32-1.
Davant un conflicte La impugnació hauria de ser el meu primer recurs? Quins avantatges comporta optar per la mediació?
Mai.
La mediació comporta notables avantatges:
- Ser molt menys nociva per a la convivència.
- Amb ella no perds garanties legals perquè està regulada pel Dret Privat a la Llei catalana 15/2009.
- Pot ser més efectiva en escoltar, facilitar l'acostament de les postures respectives i, sobre la base del cas, que una persona experta, proposi una solució legal.
Avui hem vist que essencial és controlar que s'ha seguit estrictament el procediment legal en adoptar una decisió en Junta de Propietaris, i quins requisits complir per a fer efectiu el dret a impugnar-la.